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Solicitud de cancelación de hipoteca por caducidad

Instancia dirigida al Registro de la Propiedad para cancelar una hipoteca antigua que sigue inscrita aunque han pasado los plazos legales sin que el acreedor la haya ejecutado, por la vía del artículo 82.5 o del artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, sin necesidad de escritura del banco.

Última revisión23/10/2026Versión1.0FormatosWord y PDFTamaño1 a 2 páginas
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    Normativa en la que se basa esta plantilla
    • Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946), arts. 82, párrafo quinto, 128 y 210.1, regla octava
    • Código Civil, art. 1964.1
    • Reglamento Hipotecario (Decreto de 14 de febrero de 1947), en materia de instancias privadas

    ¿Qué es la cancelación de hipoteca por caducidad?

    Es la forma de eliminar del Registro de la Propiedad una hipoteca antigua cuando han pasado los plazos que fija la Ley Hipotecaria sin que el acreedor la haya ejecutado. Se pide directamente al registrador mediante una instancia, sin escritura del banco. Es muy útil cuando la entidad ya no existe, no se encuentra o la deuda se pagó hace décadas y nunca se canceló.

    No es lo mismo que la cancelación ordinaria: si la hipoteca está pagada y el banco existe, lo normal es la escritura de cancelación con el certificado de deuda cero.

    ¿Qué plazos hay que esperar?

    • Art. 82.5 LH (consta la fecha de vencimiento final): 20 años de prescripción de la acción hipotecaria más 1 año, es decir, 21 años desde el vencimiento, sin que conste renovación, interrupción ni ejecución. Si en la escritura se pactó un plazo más breve, o la finca está en un territorio con Derecho civil propio, el plazo puede ser distinto: compruébalo antes.
    • Art. 210.1.8.ª LH (no consta la fecha de vencimiento): 20 años desde el último asiento que refleje la reclamación de la deuda o, si no lo hay, 40 años desde el último asiento sobre la titularidad de la hipoteca.

    ¿Quién puede pedirla?

    Por la vía del art. 82.5 LH, el titular registral de cualquier derecho sobre la finca (normalmente el propietario). La vía del art. 210.1.8.ª LH puede pedirla cualquier interesado. Las sociedades actúan mediante su representante.

    ¿Qué debe incluir?

    • Los datos del solicitante y su derecho sobre la finca.
    • Los datos registrales de la finca y de la inscripción de la hipoteca.
    • La fecha de vencimiento o del último asiento y el plazo transcurrido.
    • La petición expresa de cancelación y el artículo en que se basa.

    ¿Qué hay que hacer después?

    • Legitimar la firma ante notario o ratificarla ante el registrador.
    • Presentar la instancia en el Registro donde está inscrita la finca (en persona o por los medios admitidos).
    • Pagar los honorarios del Registro según arancel.
    • Si el registrador deniega la cancelación, puede pedirse la calificación sustitutoria o recurrir ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

    Derecho aplicable

    Ley Hipotecaria (arts. 82, párrafo quinto, 128 y 210.1.8.ª), Código Civil (art. 1964.1) y Reglamento Hipotecario. La misma vía sirve, con matices, para las condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado.

    Ayuda de un abogado

    Si tienes dudas o tu caso tiene particularidades, puedes pedir que un abogado revise el documento o te asesore en el trámite. Al terminar de rellenar el modelo se te ofrecerá esta opción (desde 150 €, según la complejidad).

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