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Carta de reclamación por vicios ocultos en un inmueble
Carta (preferiblemente por burofax) del comprador de una vivienda o local al vendedor para reclamar por defectos ocultos descubiertos después de la compra: rebaja del precio, devolución, reparación o indemnización. Sirve además como intento de negociación previo a la demanda.
- 1Elige el modelo
- 2Rellena el cuestionario
- 3Descarga en Word y PDF
- 4Si lo necesitas, consulta a un abogado
Normativa en la que se basa esta plantilla
- Código Civil, arts. 1100, 1101, 1461, 1474, 1484 a 1490, 1591, 1964 y 1973
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, arts. 17 y 18
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, arts. 5, 7, 9 y 10 (medios adecuados de solución de controversias)
¿Qué son los vicios ocultos en un inmueble?
Son defectos graves que ya existían cuando se compró el inmueble, que el comprador no podía detectar con una inspección normal y que lo hacen impropio para su uso o reducen tanto su utilidad que no se habría comprado o se habría pagado menos (art. 1484 CC). Ejemplos: humedades estructurales ocultas, plagas de termitas, instalaciones defectuosas tapadas o problemas de cimentación.
No son vicios ocultos los defectos visibles al comprar ni los que el comprador, por su profesión u oficio, debía conocer.
¿Qué puedo pedir?
- Rebaja del precio proporcional a los defectos (acción *quanti minoris*).
- Deshacer la venta y recuperar el precio y los gastos (acción redhibitoria).
- Daños y perjuicios, si el vendedor conocía los defectos y no los dijo (art. 1486 CC).
- En la negociación también puede proponerse que el vendedor repare o pague la reparación.
¿Qué plazos hay?
La acción por vicios ocultos caduca a los seis meses desde la entrega del inmueble (art. 1490 CC). Una simple reclamación no interrumpe ese plazo, pero la solicitud de negociación previa lo suspende desde que consta el intento de comunicarla, y se reanuda si no hay respuesta escrita en 30 días naturales desde la recepción o si la negociación termina sin acuerdo (art. 7.1 LO 1/2025). Por eso conviene reclamar enseguida y, si el plazo está cerca, consultar con un abogado.
Si el vendedor es el promotor, la Ley de Ordenación de la Edificación da garantías de 1, 3 y 10 años según el tipo de daño y dos años para reclamar desde que aparecen. Si lo entregado no se corresponde con lo pactado, puede caber la acción por incumplimiento contractual, con un plazo de prescripción de cinco años (art. 1964 CC).
¿Cómo se envía y qué hay que adjuntar?
Por burofax con certificación de texto y acuse de recibo u otro medio fehaciente. Adjunta la escritura o el contrato, fotografías, un informe técnico que explique el origen y la antigüedad de los defectos y un presupuesto de reparación.
¿Qué pasa si no hay acuerdo?
Esta carta sirve como intento de negociación previa exigido por la Ley Orgánica 1/2025. Si el vendedor no contesta en 30 días o no hay acuerdo, podrás presentar la demanda ante el Tribunal de Instancia (Sección Civil) del lugar que corresponda, normalmente con abogado y procurador, y aportando el justificante de esta carta.
Derecho aplicable
Código Civil (arts. 1484 a 1490 sobre saneamiento por vicios ocultos y 1591 sobre ruina), Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (arts. 17 y 18) y Ley Orgánica 1/2025 sobre medios adecuados de solución de controversias. En Cataluña rige el Código Civil catalán (libro sexto, compraventa).
Ayuda de un abogado
Si tienes dudas o tu caso tiene particularidades, puedes pedir que un abogado revise el documento o te asesore en el trámite. Al terminar de rellenar el modelo se te ofrecerá esta opción (desde 150 €, según la complejidad).
¿Cómo modificar el modelo?
Rellenas un cuestionario y el documento se va redactando ante tus ojos en función de tus respuestas. Al terminar lo descargas en Word y PDF, y puedes modificarlo y volver a utilizarlo cuantas veces quieras.
País: España
Otros modelos: Vivienda y alquiler
- Acuerdo de adquisición preferente de un bien (tanteo y retracto convencional)
- Acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento
- Acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento de renta antigua
- Anexo al contrato de arrendamiento de vivienda: opción de compra
- Anexo al contrato de arrendamiento: inclusión o sustitución de un arrendatario solidario
- Anexo al contrato de arrendamiento: modificación del precio del alquiler
- Anexo de modificación del contrato de arrendamiento
- Carta al arrendatario tras el fallecimiento del arrendador
- Carta de autorización o de oposición a la realización de obras por el arrendatario
- Carta de autorización u oposición al subarriendo o cesión de vivienda o local
- Carta de oposición a una servidumbre
- Carta para negarse al pago de obras en la vivienda o local de negocio alquilado
- Carta para reclamar al arrendador el pago de las obras de conservación
- Carta para terminar un contrato de mediación inmobiliaria
- Contrato de arrendamiento de amarre
- Contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico o vacacional
- Contrato de cesión de amarre
- Contrato de cesión del contrato de arrendamiento de vivienda
- Contrato de constitución de servidumbre
- Contrato de corretaje inmobiliario (nota de encargo)