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Contrato privado de extinción de condominio sobre inmueble

Para que dos copropietarios de una vivienda, local o plaza de garaje pongan fin a la copropiedad adjudicándola a uno de ellos, que compensa al otro en dinero, con el compromiso de otorgar la escritura pública e inscribirla.

Última revisión23/10/2026Versión1.0FormatosWord y PDFTamaño3 a 5 páginas
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    Normativa en la que se basa esta plantilla
    • Código Civil, arts. 392, 400, 401, 404, 406, 1062, 1320, 1377, 1255 y 1279
    • Ley Hipotecaria, arts. 2 y 3
    • Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (RDLeg. 1/1993), arts. 7.2.B, 30 y 31.2
    • Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDLeg. 2/2004), art. 104 (plusvalía municipal)
    • Ley del IRPF (Ley 35/2006), art. 33.2
    • Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, arts. 2 a 7 (medios adecuados de solución de controversias)
    • Reglamento (UE) 2016/679 (RGPD) y Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD)

    ¿Qué es la extinción de condominio?

    Es el acuerdo por el que los copropietarios de un bien (por ejemplo, una pareja que compró una vivienda a medias, o hermanos que la heredaron) ponen fin a la copropiedad. Cuando el inmueble no puede dividirse sin perder su utilidad, se adjudica a uno de ellos, que compensa en dinero a los demás por el valor de sus partes (arts. 400, 404 y 1062 del Código Civil).

    Nadie está obligado a permanecer en la comunidad: si no hay acuerdo, cualquiera puede pedir judicialmente la división de la cosa común, que en un inmueble indivisible suele terminar con su venta en pública subasta.

    ¿Qué debe incluir?

    • La identificación de los copropietarios y de sus cuotas.
    • La descripción del inmueble, con sus datos registrales y catastrales, el título de adquisición y las cargas.
    • El valor acordado del inmueble y la compensación que recibe quien sale, con la forma y fecha de pago.
    • Qué ocurre con la hipoteca, si la hay.
    • El compromiso de otorgar la escritura pública y el reparto de gastos e impuestos.

    ¿Cómo tributa?

    • Actos Jurídicos Documentados (AJD): grava la escritura. Según el Tribunal Supremo (sentencia de 9 de octubre de 2018), la base es el valor de la parte que se adquiere, no el de todo el inmueble. El tipo lo fija cada comunidad autónoma. Lo paga el adjudicatario.
    • Transmisiones Patrimoniales: no se aplican si el inmueble es indivisible y el exceso se compensa en dinero (art. 7.2.B del texto refundido del impuesto). Puede haber TPO si solo sale uno de varios comuneros y los demás siguen en comunidad, o si hay varios bienes que permitían otro reparto.
    • Plusvalía municipal: con carácter general, la extinción de condominio no se considera una transmisión que la devengue; al vender después, se tiene en cuenta la fecha de adquisición original.
    • IRPF: la división de la cosa común no supone, por regla general, ganancia ni pérdida patrimonial (art. 33.2 de la Ley del IRPF), siempre que la adjudicación respete el valor de las cuotas. El adjudicatario conserva las fechas y valores de adquisición originales. Cuando hay un exceso de adjudicación compensado en dinero, el Tribunal Supremo y la Dirección General de Tributos han matizado esta regla para quien recibe la compensación, así que conviene que un asesor fiscal revise el caso.

    Estas reglas tienen matices según el caso y la comunidad autónoma: conviene confirmarlas antes de firmar.

    ¿Quién debe firmarlo?

    Todos los copropietarios, con capacidad para disponer. Si alguno está casado y el inmueble es la vivienda familiar, o su cuota es ganancial, debe consentir también su cónyuge (arts. 1320 y 1377 CC). Si hay menores o personas con medidas de apoyo, pueden necesitarse autorizaciones especiales.

    ¿Qué hay que hacer después?

    • Firmar todas las páginas del contrato, cada parte con su ejemplar.
    • Hablar con el banco si hay hipoteca, para la liberación del comunero que sale o la cancelación del préstamo.
    • Otorgar la escritura pública ante notario en la fecha pactada y pagar la compensación.
    • Presentar la autoliquidación del AJD ante la comunidad autónoma (normalmente en el plazo de 30 días hábiles desde la escritura).
    • Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad y comunicar el cambio de titularidad al Catastro (normalmente lo hace el notario), al ayuntamiento, a la comunidad de propietarios y a las compañías suministradoras.

    ¿Qué documentos se necesitan?

    • DNI/NIE de todos los firmantes.
    • Escritura de adquisición del inmueble y nota simple registral actualizada.
    • Último recibo del IBI y certificado de deudas de la comunidad de propietarios.
    • Certificado de eficiencia energética, si es vivienda o local.
    • Certificado del préstamo pendiente, si hay hipoteca.

    Derecho aplicable

    • Código Civil, arts. 392 a 406 (comunidad de bienes) y 1062 (adjudicación de bienes indivisibles).
    • Ley Hipotecaria, arts. 2 y 3.
    • Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (RDLeg. 1/1993), arts. 7.2.B y 31.2.
    • Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 104.
    • Ley del IRPF, art. 33.2.
    • Ley Orgánica 1/2025 (medios adecuados de solución de controversias).

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