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Contratos

Contrato de arras para la compraventa de un inmueble

Para reservar la compra de una vivienda, local, garaje o terreno antes de firmar la escritura: el comprador entrega una cantidad como señal y ambas partes fijan el precio, el plazo y las consecuencias de echarse atrás (arras penitenciales, confirmatorias o penales).

Última revisión23/10/2026Versión1.0FormatosWord y PDFTamaño3 a 5 páginas
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    Normativa en la que se basa esta plantilla
    • Código Civil, arts. 1124, 1152 a 1155, 1255, 1454, 1455, 1462 y 1504
    • Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e)
    • Real Decreto 390/2021 (certificación de la eficiencia energética de los edificios)
    • Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), arts. 61 a 77 (IBI) y 104 a 110 (plusvalía municipal), tras el Real Decreto-ley 26/2021
    • Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, art. 25 (derechos de adquisición preferente del inquilino)
    • Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, arts. 2 y 5 a 7
    • Reglamento (UE) 2016/679 (RGPD) y Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD)

    ¿Qué es un contrato de arras?

    Es el documento que se firma antes de la escritura de compraventa para reservar el inmueble: el comprador entrega una cantidad como señal (las arras) y ambas partes se comprometen a firmar la compraventa en un plazo. Las arras se descuentan del precio final.

    Hay tres tipos:

    • Penitenciales (art. 1454 del Código Civil): permiten echarse atrás. Si desiste el comprador, pierde las arras; si desiste el vendedor, las devuelve dobladas. Son las más habituales en la compra de vivienda.
    • Confirmatorias: son un pago a cuenta del precio. Nadie puede desistir y, si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización (art. 1124 CC). Es el tipo que se presume si el contrato no dice claramente otra cosa.
    • Penales: funcionan como una pena por incumplir, pero sin permitir el desistimiento libre.

    ¿Qué debe incluir?

    • Los datos de todos los vendedores y compradores.
    • La descripción del inmueble con sus datos registrales y catastrales.
    • El precio total, el importe de las arras y cómo se paga el resto.
    • El tipo de arras, dicho expresamente.
    • La fecha límite para firmar la escritura.
    • Las cargas, la situación de ocupación y el reparto de gastos e impuestos (IBI, comunidad, plusvalía municipal).

    ¿Quién debe firmarlo?

    Todos los titulares del inmueble según el Registro de la Propiedad y todos los compradores. Si la vivienda es la familiar o es ganancial, firma también el cónyuge del vendedor. Si alguien actúa en representación, necesita un poder suficiente.

    ¿Qué comprobar antes de firmar?

    • Nota simple actualizada del Registro (titular y cargas).
    • Que el vendedor está al corriente del IBI y de los gastos de comunidad: el inmueble responde de las deudas de comunidad de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH).
    • Que existe el certificado de eficiencia energética (Real Decreto 390/2021) y, en las viviendas, la cédula de habitabilidad o documento equivalente si lo exige tu comunidad autónoma.
    • Si necesitas hipoteca, que el banco haya hecho una preaprobación; si no, incluye la cláusula de financiación.

    ¿Qué hay que hacer después de firmar?

    • Firmar todas las páginas de los dos ejemplares y guardar el justificante de pago de las arras.
    • El contrato de arras no se presenta en el Registro ni tributa por sí mismo, salvo que se eleve a escritura pública.
    • Preparar la escritura antes de la fecha límite: elegir notario, enviarle el contrato y la documentación, y coordinar la firma con el banco si hay hipoteca.
    • Tras la escritura, el comprador paga el ITP (vivienda usada) o el IVA y AJD (vivienda nueva) mediante el modelo 600 en el plazo de 30 días hábiles (o el que fije tu comunidad), e inscribe la compra en el Registro.
    • El vendedor presenta la plusvalía municipal en el ayuntamiento en 30 días hábiles y declara la ganancia o pérdida en su IRPF.
    • Comunicar el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios, al Catastro (si el notario no lo hace) y a las compañías de suministros.

    Derecho aplicable

    • Código Civil, arts. 1124, 1152 a 1155, 1454 y 1455.
    • Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e).
    • Real Decreto 390/2021 (eficiencia energética).
    • Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (IBI y plusvalía municipal).
    • Ley Orgánica 1/2025 (medios adecuados de solución de controversias).
    • En Cataluña y en otras comunidades con Derecho civil propio pueden aplicarse normas específicas.

    Ayuda de un abogado

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