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¿Qué es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda?

Es el alquiler de un inmueble en el que el arrendatario no va a vivir, sino a ejercer una actividad comercial, industrial, profesional, artesanal, asistencial, cultural o docente (art. 3 LAU): locales comerciales, oficinas, despachos, naves o consultas.

A diferencia del alquiler de vivienda, se rige ante todo por lo que pacten las partes; solo en defecto de pacto se aplica el título III de la LAU y, después, el Código Civil (art. 4.3 LAU). Por eso es tan importante que el contrato regule bien la duración, la cesión o el traspaso, las obras y la indemnización final.

Desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso (votación prevista el 12 de noviembre de 2026)) los alquileres de temporada de vivienda ya no se consideran de uso distinto: tienen su propio modelo.

¿Qué debe incluir?

• Identificación de las partes y del local (dirección, referencia catastral y, si se conoce, datos registrales).
• La actividad concreta y quién tramita la licencia.
• Duración, prórrogas y posibilidad de desistimiento anticipado.
• Renta, IVA, retención del IRPF y actualización.
• Fianza de dos mensualidades y, en su caso, garantías adicionales (aval, depósito, avalista).
• Reparto de gastos (IBI, comunidad, suministros, tasas) y régimen de obras.
• Cesión, traspaso y subarriendo, indemnización por clientela (art. 34 LAU) y tanteo y retracto.
• Protección de datos y cláusula de resolución de controversias con medios adecuados (MASC).

¿Quién puede firmarlo?

El propietario del local (o quien tenga facultades para arrendarlo, como un usufructuario o un administrador con poder) y el arrendatario. Si alguna parte es una sociedad, firma su representante legal o un apoderado, y conviene comprobar su cargo o poder. Si hay copropietarios, deben firmar todos o quien los represente.

Si se incluye un avalista personal y está casado en gananciales, conviene que firme también su cónyuge.

Duración, prórrogas y final del contrato

No hay duración mínima legal: se aplica la pactada. Si no se prevé prórroga y el arrendatario sigue en el local con conocimiento del arrendador más de quince días tras el vencimiento, puede producirse la tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil), que el modelo excluye cuando eliges que el contrato termine sin prórroga.

El arrendatario que haya vendido al público durante los últimos cinco años puede tener derecho a una indemnización al terminar el plazo si ofreció renovar con cuatro meses de antelación (art. 34 LAU), salvo que haya renunciado en el contrato.

Advertencia sobre el seguro de impago de rentas

El artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción introducida por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, establece que no podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas. Aunque esta prohibición está formulada con carácter general, el real decreto-ley se encuentra pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso (votación prevista el 12 de noviembre de 2026) y, si no se convalida, decae y deja de aplicarse: la vigencia y aplicación de esta previsión deberán comprobarse en la fecha de formalización del contrato.

Esta advertencia no impide pactar otras garantías admisibles conforme a la legislación aplicable al arrendamiento de local (fianza legal, garantía adicional, aval bancario o fianza personal). Los límites económicos de las garantías adicionales que la ley fija para determinados arrendamientos de vivienda no se trasladan automáticamente al local.

La prohibición se refiere a exigir al arrendatario que contrate el seguro; no impide que el propietario contrate una póliza por su cuenta.

Impuestos: IVA, retención y ITP

• El alquiler de locales está sujeto y no exento de IVA (21 %), incluso si el arrendador es un particular, que debe darse de alta censal, facturar y presentar los modelos 303 y 390.
• Si el arrendatario es empresario o profesional, debe retener el 19 % de la renta (sin IVA) y presentar los modelos 115 y 180, salvo excepciones (renta anual inferior a 900 € por arrendatario o certificado de exoneración del arrendador).
• Al estar sujeto a IVA, el contrato no tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

¿Qué hay que hacer después de firmar?

• Firmar todas las páginas y los anexos (plano, inventario, proyecto de obras) por ambas partes.
• Depositar la fianza en el organismo autonómico competente cuando lo exija su normativa.
• Entregar al arrendatario el certificado de eficiencia energética.
• Tramitar la licencia o comunicación de actividad y los cambios de titularidad de los suministros.
• Si el contrato es largo o hay una inversión relevante, inscribirlo en el Registro de la Propiedad (requiere escritura pública).
• Cumplir las obligaciones fiscales de IVA y retenciones.

Derecho aplicable

Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (arts. 3, 4.3 y 29 a 37), Código Civil (arts. 1542 y siguientes), Ley 37/1992 del IVA, Reglamento del IRPF (arts. 75 y 100), normativa autonómica sobre depósito de fianzas y Ley Orgánica 1/2025 sobre medios adecuados de solución de controversias, que exige intentar una negociación antes de demandar.

Ayuda de un abogado

Si tienes dudas o tu caso tiene particularidades, puedes pedir que un abogado revise el documento o te asesore en el trámite. Al terminar de rellenar el modelo se te ofrecerá esta opción (desde 150 €, según la complejidad).

¿Cómo modificar el modelo?

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