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Contratos

Contrato de obra o reforma con contratista

Para encargar a un contratista o empresa de reformas una obra en una vivienda, local o edificio: presupuesto, precio cerrado o por mediciones, plazos con penalización por retraso, pagos por certificaciones, licencias, recepción y garantías.

Última revisión23/10/2026Versión1.0FormatosWord y PDFTamaño3 a 5 páginas

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Normativa en la que se basa esta plantilla

Código Civil, arts. 1101, 1124, 1152 a 1154, 1544 y 1588 a 1600
Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, arts. 2, 6, 11, 17 y 19 (cuando la obra está en su ámbito)
Real Decreto Legislativo 1/2007 (TRLGDCU), arts. 82 y ss. y 102 y ss. (si el cliente es consumidor)
Ley 31/1995, de Prevención de Riesgos Laborales, y Real Decreto 1627/1997 (seguridad y salud en obras de construcción)
Ley 32/2006, reguladora de la subcontratación en el sector de la construcción
Ley 37/1992, del IVA, art. 91.Uno.2.10.º (tipo reducido en renovación y reparación de viviendas)
Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, arts. 2 y 5 a 7
Reglamento (UE) 2016/679 (RGPD) y Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD)

¿Qué es un contrato de obra?

Es el contrato por el que un contratista se obliga a realizar una obra (una reforma, una reparación, una construcción) a cambio de un precio, aportando solo su trabajo o también los materiales (arts. 1544 y 1588 del Código Civil).

Puede pactarse a precio cerrado (a tanto alzado), en el que el contratista asume el riesgo de que la obra le cueste más, o por mediciones, en el que se paga lo realmente ejecutado según precios unitarios.

¿Qué debe incluir?

Los datos del cliente y del contratista, y la dirección de la obra.
La descripción de los trabajos y el presupuesto detallado como anexo, con partidas, calidades y precios.
El precio, el IVA aplicable y el calendario de pagos (anticipo, certificaciones o hitos, retención en garantía).
Las fechas de inicio y terminación y, si se quiere, una penalización por retraso.
Quién tramita la licencia o declaración responsable.
La recepción de la obra, el plazo de garantía y las causas de resolución.

¿Qué garantías tiene el cliente?

Además de la garantía pactada, el contratista responde de los defectos de la obra conforme al Código Civil. Si la obra está en el ámbito de la Ley de Ordenación de la Edificación (obra nueva, o reformas que alteren la estructura, la fachada, el volumen o el uso), responde durante 1 año por defectos de acabado, 3 años por los que afecten a la habitabilidad y 10 años por los estructurales (art. 17 LOE).

Si el cliente es un particular y el contratista un empresario, se aplica además la normativa de consumidores: las cláusulas abusivas son nulas y, si el contrato se firma fuera del local del contratista, el cliente puede desistir en 14 días. Los subcontratistas y trabajadores que no cobren pueden reclamar al dueño de la obra hasta la cantidad que este aún deba al contratista (art. 1597 CC).

¿Qué hay que hacer antes de empezar?

Comprobar en el ayuntamiento si hace falta licencia o declaración responsable y pagar el ICIO y las tasas.
Si se trata de un piso, informar a la comunidad de propietarios y obtener su autorización si se tocan elementos comunes (fachada, estructura, bajantes).
Pedir al contratista su seguro de responsabilidad civil y, si es empresa, estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.

¿Qué hay que hacer después de firmar?

Firmar todas las páginas del contrato y del presupuesto anexo; cada parte se queda un ejemplar.
Guardar las facturas y certificaciones, y pagar siempre por transferencia (pagos en efectivo de 1.000 € o más a un profesional están prohibidos, art. 7 de la Ley 7/2012).
Documentar por escrito cualquier cambio o trabajo extra antes de hacerlo.
Al terminar, firmar el acta de recepción con las reservas que haya y anotar el inicio del plazo de garantía.
Si la obra lo exige, presentar en el ayuntamiento la comunicación de fin de obra y, en su caso, actualizar el Catastro.

Derecho aplicable

Código Civil, arts. 1544 y 1588 a 1600 (contrato de obra) y 1124 (resolución).
Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, cuando la obra está en su ámbito.
Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, si el cliente es consumidor.
Normativa de prevención de riesgos laborales, subcontratación en la construcción y gestión de residuos.
Ordenanzas municipales sobre licencias y la Ley del IVA (tipo reducido en renovación de viviendas).
Ley Orgánica 1/2025 (medios adecuados de solución de controversias).

Ayuda de un abogado

Si tienes dudas o tu caso tiene particularidades, puedes pedir que un abogado revise el documento o te asesore en el trámite. Al terminar de rellenar el modelo se te ofrecerá esta opción (desde 150 €, según la complejidad).

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