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¿Qué es la demanda de desahucio por falta de pago?

Es la demanda con la que el arrendador pide al tribunal que declare resuelto el contrato de alquiler por impago de la renta (o de las cantidades asimiladas: suministros, IBI, gastos de comunidad que correspondan al inquilino) y que ordene el desalojo de la finca. Se tramita por el juicio verbal, cualquiera que sea la deuda (art. 250.1.1.º LEC), y permite acumular la reclamación de las rentas debidas y de las que se devenguen hasta la entrega de las llaves (arts. 220.2 y 437.4.3.ª LEC).

Admitida la demanda, el tribunal requiere al inquilino para que en 10 días desaloje, pague, enerve o se oponga, y fija ya la fecha de la vista y del lanzamiento (art. 438.5 y 438.6 LEC). Si no hace nada, se pone fin al juicio y se procede al lanzamiento en la fecha fijada.

¿Qué debe incluir?

• Los datos del arrendador, del arrendatario y, en su caso, del fiador solidario previamente requerido.
• El contrato, la renta y el detalle de las cantidades adeudadas.
• Las circunstancias que permiten o impiden la enervación (art. 439.3 LEC).
• Si la finca es vivienda habitual del ocupante y si el demandante es gran tenedor (art. 439.6 LEC). Si no lo es, hay que aportar certificación registral de sus propiedades.
• La acreditación del intento de negociación previa (LO 1/2025).
• Opcionalmente, el ofrecimiento de condonación de deuda a cambio del desalojo voluntario en un plazo no inferior a 15 días (art. 437.3 LEC) y la solicitud anticipada de lanzamiento.

La enervación

El inquilino puede enervar (paralizar) el desahucio pagando o consignando, dentro del plazo del requerimiento, todo lo reclamado y lo que deba en ese momento (art. 22.4 LEC). No puede hacerlo si ya enervó un desahucio anterior, ni si el arrendador le requirió de pago por medio fehaciente al menos 30 días antes de la demanda y no pagó.

Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 ha añadido una enervación extraordinaria (art. 5): si se acredita que el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica y la Administración no le ofrece alternativa habitacional, esta debe pagar o consignar la deuda en dos meses, durante los cuales se suspende el proceso; si no lo hace, queda subrogada en la posición del inquilino. Esta enervación extraordinaria es independiente de la ordinaria, por lo que puede operar aunque se haya requerido de pago al inquilino. Ese real decreto-ley está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso (votación prevista el 12 de noviembre de 2026); si no se convalida, decae: conviene comprobar su vigencia antes de presentar la demanda.

Vulnerabilidad y gran tenedor

Si la finca es vivienda habitual, el tribunal informa al inquilino de los servicios sociales y les comunica el procedimiento; si confirman la vulnerabilidad, el juez puede suspender el proceso hasta 2 meses (arrendador persona física) o 4 meses (persona jurídica) (art. 441.5 a 441.7 LEC). El Real Decreto-ley 29/2026 prevé además, hasta el 31 de diciembre de 2030, la suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, con compensación al arrendador persona física a cargo de la Administración.

La obligación de acreditar un procedimiento previo de conciliación o intermediación para los grandes tenedores (antiguos arts. 439.6.c y 439.7 LEC) fue anulada por la STC 26/2025, de 29 de enero. Se mantiene la obligación de indicar en la demanda si se es gran tenedor y si la finca es vivienda habitual.

¿Quién puede presentarla y dónde?

El arrendador, siempre con abogado y procurador, ante el Tribunal de Instancia (Sección Civil) del lugar donde está la finca (art. 52.1.7.º LEC). Antes de demandar hay que intentar una negociación previa; algunas juntas de jueces aceptan como tal el requerimiento de pago del art. 22.4 LEC si contiene una propuesta real de negociación.

¿Qué documentos hay que adjuntar?

• Poder del procurador (documento n.º 1).
• Justificante del intento de negociación previa (documento n.º 2).
• Contrato de arrendamiento (documento n.º 3) y recibos o extractos que acrediten la deuda.
• Si no eres gran tenedor, certificación del Registro de la Propiedad con la relación de tus propiedades.
• En su caso, el requerimiento de pago fehaciente (art. 22.4 LEC) y el requerimiento al fiador.
• Si eres persona jurídica, el justificante de la tasa judicial (modelo 696).

Derecho aplicable

• Ley de Enjuiciamiento Civil, arts. 22, 220, 250.1.1.º, 437 a 441, 444 y 549.
• Ley de Arrendamientos Urbanos, arts. 27 y 35.
• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, arts. 5 a 7 y 10.
• Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, art. 3.k).
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre.

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• Comunicación de créditos por el acreedor
• Contestación a la demanda de juicio verbal
• Demanda de juicio ordinario de reclamación de cantidad
• Demanda de juicio verbal de reclamación de cantidad
• Escrito de oposición al proceso monitorio
• Petición inicial de proceso monitorio
• Recurso de apelación civil (escrito de interposición)
• Recurso de reposición civil
• Requerimiento y propuesta de negociación previa (MASC)
• Solicitud de acto de conciliación
• Solicitud de archivo de proceso monitorio tras pago de la deuda

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