La junta de propietarios es el órgano que decide sobre todo lo que afecta al edificio: presupuestos, obras, derramas, normas de convivencia o el nombramiento de cargos. Saber cómo se convoca, qué mayorías hacen falta y cómo se impugna un acuerdo te permitirá defender tus intereses, tanto si formas parte de la junta de gobierno como si no estás de acuerdo con lo que se ha decidido. La norma de referencia es la Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (LPH).
¿Qué tipos de junta hay y quién la convoca?
- Junta ordinaria: se celebra al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas.
- Junta extraordinaria: cuando la convoca el presidente o lo piden la cuarta parte de los propietarios o un número de ellos que represente al menos el 25 % de las cuotas de participación (art. 16.1 LPH).
Convoca el presidente y, en su defecto, los propietarios que promueven la reunión. Cualquier propietario puede pedir que se incluya un asunto en el orden del día de la siguiente junta, dirigiendo un escrito al presidente.
¿Cómo debe hacerse la convocatoria?
La citación debe indicar (art. 16.2 LPH):
- Los asuntos que se van a tratar (orden del día). Solo pueden adoptarse acuerdos válidos sobre lo incluido en él.
- El lugar, día y hora de la primera y, en su caso, de la segunda convocatoria.
- La relación de propietarios que no están al corriente de pago, con la advertencia de que pueden quedar privados del derecho de voto.
La junta ordinaria debe convocarse con al menos seis días de antelación; la extraordinaria, con la antelación necesaria para que llegue a conocimiento de todos (art. 16.3 LPH). La citación se entrega en el domicilio en España que cada propietario haya comunicado o, si no lo hizo, en su piso o local. Si no es posible, se coloca en el tablón de anuncios durante tres días naturales, con diligencia del secretario y visto bueno del presidente (art. 9.1.h LPH).
¿Quién puede votar y cómo se forman las mayorías?
Cada propietario vota con un doble cómputo: como persona y por su cuota de participación. Puedes asistir personalmente o por medio de un representante, con un escrito firmado (art. 15.1 LPH). Los propietarios morosos pueden asistir y opinar, pero no votan ni se computan para las mayorías si no han impugnado judicialmente la deuda o la han consignado (art. 15.2 LPH).
En primera convocatoria hace falta que asistan, presentes o representados, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas. En segunda convocatoria no se exige quórum. Las principales mayorías del art. 17 LPH son:
- Unanimidad: modificar el título constitutivo o los estatutos, salvo en los casos en que la ley prevé otra mayoría.
- Tres quintas partes de propietarios y cuotas: establecer o suprimir servicios de portería, conserjería o vigilancia; innovaciones no necesarias para el edificio; y los acuerdos sobre viviendas de uso turístico, entre otros.
- Mayoría simple: obras de accesibilidad y ascensor, y determinadas obras de eficiencia energética, con los límites legales.
- Un tercio de propietarios y cuotas: infraestructuras comunes de telecomunicaciones y de energías renovables y suministros energéticos colectivos (art. 17.1 LPH, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2026). En estos casos, la comunidad no puede repercutir el coste a quienes no votaron a favor.
- Resto de acuerdos: mayoría de propietarios que represente, a su vez, la mayoría de las cuotas; en segunda convocatoria, basta la mayoría de los asistentes si representa más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (art. 17.7 LPH).
Hay obras que no necesitan acuerdo porque son obligatorias: las de conservación y seguridad del edificio y, dentro de los límites del art. 10.1.b) LPH (reformado por la Ley 4/2026, en vigor desde el 23 de octubre de 2026), las de accesibilidad que soliciten propietarios con discapacidad o mayores de setenta años.
Respecto a las viviendas turísticas, desde el 3 de abril de 2025 el propietario que quiera iniciar esa actividad necesita la aprobación expresa de la junta por tres quintos de propietarios y cuotas.
¿Qué pasa si no fui a la junta?
El acta debe notificarse a todos los propietarios. Si no asististe y no estás de acuerdo con un acuerdo, debes comunicar tu discrepancia al secretario en los 30 días naturales siguientes a la notificación, por un medio que deje constancia de la recepción. Si no lo haces, tu voto se computa a favor del acuerdo (art. 17.8 LPH).
En las mejoras no necesarias cuya cuota de instalación supere tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que no votó a favor no está obligado a pagarlas, aunque no podrá beneficiarse de ellas salvo que después abone su parte actualizada (art. 17.4 LPH). Las obras obligatorias, en cambio, deben pagarse por todos.
¿Qué debe recoger el acta?
El acta debe expresar, entre otros extremos, la fecha y el lugar, quién convocó, si es ordinaria o extraordinaria y en qué convocatoria se celebró, la relación de asistentes con sus cuotas, el orden del día y los acuerdos, con los nombres de quienes votaron a favor y en contra y sus cuotas cuando sea relevante. La firman el presidente y el secretario al terminar la junta o en los diez días naturales siguientes, y desde su cierre los acuerdos son ejecutivos (art. 19 LPH). Si votas en contra y quieres poder impugnar, asegúrate de que conste tu voto: es lo que se llama salvar el voto.
¿Cómo se impugna un acuerdo?
Pueden impugnarse ante los tribunales los acuerdos (art. 18.1 LPH):
- Contrarios a la ley o a los estatutos.
- Gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Que supongan un perjuicio grave para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o adoptados con abuso de derecho.
Pueden impugnar quienes salvaron su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los privados indebidamente del voto. Es imprescindible estar al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente antes de demandar, salvo que se impugne precisamente un acuerdo sobre cuotas.
El plazo es de tres meses desde el acuerdo (o desde su notificación, para los ausentes), o de un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3 LPH). Son plazos de caducidad: si se pasan, el acuerdo queda firme. La impugnación no suspende por sí sola la ejecución del acuerdo, salvo que el juez lo acuerde.
Antes de demandar conviene intentar una negociación previa conforme a la Ley Orgánica 1/2025, cuya solicitud suspende la caducidad. Algunos tribunales consideran que no es exigible en la impugnación de acuerdos, pero no hay un criterio uniforme, así que es más prudente hacerlo. En todo caso, la demanda requiere en general abogado y procurador: consulta a un profesional con tiempo.
Modelos que te pueden servir
- Convocatoria a la junta general de propietarios
- Acta de la junta general ordinaria o extraordinaria de propietarios
- Escrito de representación en la junta de propietarios
- Escrito para solicitar la inclusión de un punto en el orden del día de la junta de propietarios
- Solicitud de convocatoria de junta de propietarios al presidente
- Escrito de discrepancia con un acuerdo de la junta de propietarios
Guía orientativa revisada en octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento profesional.