Cuando el inquilino deja de pagar, la tentación es acudir directamente al juzgado o, peor aún, tomar medidas por cuenta propia. Pero hay pasos previos que la ley exige o que conviene dar, porque pueden ahorrar meses de procedimiento y dinero. Esta guía explica qué hacer, en orden, desde el primer recibo impagado hasta la demanda de desahucio, y qué opciones tiene el inquilino que no puede pagar.
¿Qué debo hacer cuando el inquilino deja de pagar?
Lo primero es hablar con el inquilino y averiguar la causa: un retraso puntual, un problema económico temporal o una situación que no tiene arreglo. Muchas veces se puede pactar un calendario de pagos. Si llegáis a un acuerdo, ponedlo por escrito, con las cantidades, las fechas y qué ocurre si se incumple.
Al mismo tiempo, revisa el contrato y las garantías con que cuentas:
- La fianza y, en su caso, la garantía adicional (depósito o aval bancario).
- Un fiador o avalista personal: comprueba si se obligó solidariamente o renunció a los beneficios de excusión, orden y división; si es así, podrás reclamarle directamente.
- Un seguro de impago contratado por ti: avisa a la aseguradora cuanto antes, porque las pólizas suelen fijar plazos para comunicar el siniestro.
¿Por qué es tan importante el requerimiento de pago?
El inquilino demandado por falta de pago puede, en principio, enervar el desahucio, es decir, pararlo pagando todo lo que debe antes de la vista. Pero la ley impide la enervación si el arrendador le requirió de pago por un medio fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda y no pagó, o si ya enervó un desahucio anterior (art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por eso conviene enviar cuanto antes un requerimiento de pago por burofax con copia certificada y acuse de recibo, o por requerimiento notarial, a la dirección de la vivienda (y a cualquier otra que conozcas). Debe detallar las rentas y cantidades adeudadas, el total, la cuenta para pagar y la advertencia expresa de que se hace a efectos del art. 22.4 LEC. Si hay avalista, envíale también un requerimiento: será necesario para demandarle en el mismo juicio.
¿Tengo que negociar antes de demandar?
Sí. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige haber intentado una negociación u otro medio adecuado de solución de controversias antes de presentar la demanda, también en los desahucios. Lo más práctico es que el propio requerimiento de pago incluya una propuesta real de negociación: un aplazamiento, un plan de pagos o la entrega voluntaria de la vivienda a cambio de condonar parte de la deuda.
Si el inquilino no responde por escrito en 30 días naturales desde que recibió la propuesta, la negociación se considera intentada (art. 10.4.b de la LO 1/2025), y la demanda debe presentarse dentro del año siguiente (art. 7.3). Algunas juntas de jueces aceptan el requerimiento del art. 22.4 LEC como intento de negociación solo si contiene una propuesta concreta, así que no te limites a exigir el pago.
¿Puedo cambiar la cerradura o cortar los suministros?
No. Aunque el inquilino deba dinero, el propietario no puede recuperar la vivienda por su cuenta: cambiar la cerradura, entrar sin permiso, retirar sus cosas o cortar la luz o el agua puede constituir un delito (coacciones, allanamiento de morada) y te expondría a una condena y a indemnizar. La única vía para desalojar a un inquilino que no se va voluntariamente es la judicial.
¿Qué vía judicial elegir?
- Demanda de desahucio por falta de pago: se tramita por el juicio verbal, cualquiera que sea la deuda (art. 250.1.1.º LEC), y permite acumular la reclamación de las rentas debidas y de las que venzan hasta la entrega de la vivienda. Requiere abogado y procurador. Se presenta ante el Tribunal de Instancia del lugar donde está la vivienda.
- Proceso monitorio o reclamación de cantidad: si el inquilino ya se ha ido, o si solo quieres cobrar sin resolver el contrato, puedes reclamar la deuda (también al avalista). Hasta 2.000 € no necesitas abogado ni procurador.
En la demanda de desahucio debes indicar si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si eres gran tenedor. Si no lo eres, tendrás que aportar una certificación del Registro de la Propiedad con tus inmuebles (art. 439.6 LEC). Puedes ofrecer en la demanda la condonación de toda o parte de la deuda si el inquilino deja la vivienda voluntariamente en el plazo que señales, que no puede ser inferior a 15 días (art. 437.3 LEC).
Admitida la demanda, el tribunal requiere al inquilino para que en 10 días desaloje, pague o se oponga, y fija ya las fechas de la vista y del lanzamiento. Si no hace nada, se procede al lanzamiento en la fecha fijada.
¿Qué pasa si el inquilino está en situación de vulnerabilidad?
Si la vivienda es la residencia habitual del inquilino, el tribunal comunica el procedimiento a los servicios sociales. Si estos aprecian vulnerabilidad, el proceso puede suspenderse hasta dos meses si el arrendador es persona física, o cuatro si es persona jurídica (arts. 441.5 a 441.7 LEC).
Además, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso (votación prevista el 12 de noviembre de 2026), prevé:
- Hasta el 31 de diciembre de 2030, la suspensión de los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, con compensación al arrendador persona física a cargo de la Administración.
- Una enervación extraordinaria: si el inquilino acredita vulnerabilidad económica y la Administración no le ofrece alternativa habitacional, esta debe pagar o consignar la deuda en dos meses, durante los cuales se suspende el proceso. Funciona aunque se haya enviado el requerimiento del art. 22.4 LEC.
Si el real decreto-ley no se convalida, estas medidas decaerán. Antes de demandar, comprueba su situación.
Si soy el inquilino y no puedo pagar, ¿qué hago?
- No dejes de comunicarte con el propietario. Explícale la situación por escrito y propón una solución realista (pago parcial, aplazamiento, salida pactada).
- Acude a los servicios sociales de tu ayuntamiento y consulta las ayudas al alquiler de tu comunidad autónoma.
- Si recibes una demanda, no la ignores: tienes 10 días para actuar. Puedes pedir asistencia jurídica gratuita si cumples los requisitos, y alegar tu situación de vulnerabilidad.
- Si vas a pagar para enervar, hazlo por la cantidad completa y dentro del plazo que te dé el juzgado, salvo que hayas recibido antes un requerimiento fehaciente o ya hubieras enervado otra vez.
Recuerda que la acción para reclamar las rentas prescribe a los cinco años (art. 1966 del Código Civil): una deuda antigua no desaparece por el paso de poco tiempo.
Modelos que te pueden servir
- Requerimiento de pago del alquiler
- Requerimiento al avalista por impago del arrendatario
- Acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento
- Demanda de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas
- Petición inicial de proceso monitorio
Guía orientativa revisada en octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento profesional.