La fianza es una de las mayores fuentes de conflicto al terminar un alquiler: el inquilino quiere recuperarla entera y el propietario quiere cubrirse frente a daños o deudas. Conocer las reglas evita muchos problemas. En esta guía te explicamos cuánto puede pedirse, dónde debe depositarse, qué puede descontarse y cómo reclamarla si no te la devuelven.
¿Qué es la fianza y cuánto es?
La fianza es una cantidad en metálico que el inquilino entrega al firmar el contrato para garantizar que cumplirá sus obligaciones. Es obligatoria en los alquileres de fincas urbanas y su importe lo fija la ley (art. 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU):
- Vivienda: una mensualidad de renta.
- Uso distinto de vivienda (locales, oficinas…): dos mensualidades de renta.
- Vivienda temporal o de temporada: desde el 8 de octubre de 2026, con el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación), se considera una modalidad de alquiler de vivienda, con fianza de una mensualidad.
La fianza no es un pago adelantado de la renta: el inquilino no puede decidir por su cuenta dejar de pagar el último mes «a cuenta de la fianza». Solo puede hacerse si ambas partes lo acuerdan expresamente.
¿Puede pedirse algo más que la fianza?
Sí. Además de la fianza legal, las partes pueden pactar una garantía adicional: un depósito extra, un aval bancario o un fiador personal. Pero hay un límite. En los alquileres de vivienda de hasta cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), la garantía adicional en metálico o mediante aval no puede superar dos mensualidades de renta (art. 36.5 LAU). En la vivienda temporal, el Real Decreto-ley 29/2026 la limita a una mensualidad.
Un pacto que exija más garantías de las permitidas es nulo en lo que exceda. Si te las piden, puedes negarte o reclamar después la devolución del exceso.
¿Se actualiza la fianza durante el contrato?
Durante los primeros cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), la fianza no se actualiza. A partir de entonces, cada vez que se prorrogue el contrato, el arrendador puede exigir que se ajuste a la renta vigente en ese momento, y el inquilino puede pedir lo mismo si la renta ha bajado (art. 36.2 LAU).
¿Dónde se deposita la fianza?
La LAU permite que las comunidades autónomas exijan al arrendador depositar la fianza en un organismo público. Casi todas lo hacen, cada una con sus plazos, modelos y sanciones; unas pocas no exigen el depósito. El incumplimiento afecta al arrendador, que puede tener que pagar recargos o multas, pero no libera al inquilino de su obligación de entregar la fianza.
En la Comunitat Valenciana, el Decreto 46/2022, del Consell, obliga al arrendador a depositarla ante la Generalitat en el plazo de un mes desde la celebración del contrato o, si es posterior, desde el comienzo real del arrendamiento. El ingreso fuera de plazo genera recargos.
Si eres inquilino, puedes pedir al arrendador el justificante del depósito. Si eres propietario, guárdalo: lo necesitarás para recuperar la fianza depositada al terminar el contrato.
¿Qué puede descontar el propietario al terminar?
Al terminar el contrato y entregarse las llaves, el arrendador debe devolver la fianza, pero puede retener lo necesario para cubrir:
- Daños imputables al inquilino que excedan del desgaste normal por el uso: no se pueden descontar la pintura desgastada por los años, el envejecimiento normal de los electrodomésticos o pequeñas marcas de uso.
- Deudas pendientes: rentas impagadas, suministros o gastos que correspondan al inquilino según el contrato.
El arrendador debe poder acreditar los daños y su coste (fotografías, presupuestos, facturas) y explicar las cantidades que retiene. No vale una retención genérica «por desperfectos».
Desde el 8 de octubre de 2026, la LAU prevé un documento de finalización del contrato en el que se recoja el estado de la vivienda. Si no se firma o no recoge desperfectos, se presume que la vivienda se entregó en buen estado (art. 36.7 LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026). Por eso es tan importante revisar la vivienda juntos el día de la entrega de llaves.
¿En qué plazo debe devolverse?
La ley no fija un plazo cerrado, pero establece que el saldo de la fianza que deba devolverse devenga el interés legal cuando haya transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido (art. 36.4 LAU). En la práctica, ese mes es el plazo de referencia.
Para el arrendador, conviene pedir la devolución de la fianza depositada en el organismo autonómico en cuanto termine el contrato, para no tener que adelantar el dinero.
¿Cómo evitar problemas al entrar y al salir?
- Al firmar: haced un inventario con fotografías fechadas del estado de la vivienda y de los muebles y electrodomésticos, y unidlo al contrato.
- Durante el contrato: comunica por escrito las averías que no sean responsabilidad tuya, para que no se te imputen después.
- Al salir: deja la vivienda limpia, revisadla juntos, leed los contadores y firmad un acta de entrega de llaves o documento de finalización con su estado y, en su caso, los desperfectos y su valoración.
- Guarda los justificantes de pago de las rentas y los suministros.
¿Qué hacer si no te devuelven la fianza?
- Pide la devolución por escrito, preferiblemente por burofax con copia certificada y acuse de recibo, indicando el importe, la fecha de entrega de llaves y una cuenta bancaria. Si el arrendador ha retenido una parte, pídele que justifique los descuentos.
- Incluye una propuesta de negociación: desde abril de 2025 es requisito para poder demandar (Ley Orgánica 1/2025). Si no hay respuesta en 30 días naturales desde la recepción, podrás acudir al juzgado, y debes hacerlo dentro del año siguiente.
- Reclama judicialmente mediante un proceso monitorio o un juicio verbal ante el Tribunal de Instancia del lugar de la vivienda. Hasta 2.000 € no necesitas abogado ni procurador. Puedes reclamar también los intereses.
- No esperes demasiado: la acción para reclamar la fianza prescribe, en general, a los cinco años (art. 1964.2 del Código Civil).
Si eres el propietario y vas a retener parte de la fianza, comunícalo por escrito dentro del mes siguiente a la entrega de llaves, con el detalle de los daños y su valoración, y devuelve el resto.
Modelos que te pueden servir
- Requerimiento de devolución de la fianza del alquiler
- Acta de entrega de llaves e inventario de la vivienda alquilada
- Acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento
- Comunicación de no renovación o desistimiento del contrato de alquiler de vivienda
Guía orientativa revisada en octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento profesional.