El alquiler de vivienda habitual está muy protegido por la ley, y en otoño de 2026 ha vuelto a cambiar. Esta guía resume, de forma práctica, los principales derechos y obligaciones del propietario y del inquilino: duración, renta, gastos, reparaciones, fianza y fin del contrato, con las novedades de los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026.
¿Qué normas se aplican y qué ha cambiado en 2026?
El alquiler de vivienda se rige por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). En la vivienda habitual, muchas de sus reglas son imperativas: son nulos los pactos que empeoren los derechos del inquilino, salvo que la propia ley lo permita (art. 6 LAU). Los contratos firmados antes del 6 de marzo de 2019 tienen un régimen transitorio con plazos distintos.
En octubre de 2026 se aprobaron dos reales decretos-leyes, ambos de 6 de octubre:
- El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, que regula la vivienda temporal y el alquiler de habitaciones, limita la actualización de la renta, suprime la indemnización por desistimiento del inquilino y aprueba medidas para situaciones de vulnerabilidad.
- El Real Decreto-ley 28/2026, que entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026 y cambia el régimen de prórrogas y de no renovación.
Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, con votación prevista el 12 de noviembre de 2026. Si alguno no se convalida, decae y vuelve a aplicarse la redacción anterior; en el caso del 28/2026, ni siquiera llegaría a entrar en vigor. Antes de tomar decisiones importantes, comprueba su situación.
¿Cuánto dura el contrato y cuándo puede terminar?
- Duración mínima: aunque se pacte un plazo menor, el contrato se prorroga cada año, a voluntad del inquilino, hasta alcanzar cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica (art. 9 LAU). Para no renovar, el inquilino debe avisar con al menos 30 días de antelación al vencimiento.
- Prórroga tácita: cumplido ese plazo, si nadie avisa, el contrato se prorroga. Hasta ahora, por años, hasta un máximo de tres, con un preaviso del arrendador de cuatro meses y del inquilino de dos (art. 10 LAU). Para los vencimientos desde el 15 de noviembre de 2026, el Real Decreto-ley 28/2026 establece prórrogas de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), eleva el preaviso del arrendador a seis meses y le obliga a indemnizar al inquilino si no renueva, salvo en los casos tasados que la norma prevé. Si el 15 de noviembre faltan menos de seis meses para el vencimiento, bastan cuatro.
- Necesidad del propietario: pasado el primer año, el arrendador persona física puede recuperar la vivienda para sí o para familiares próximos si así se previó expresamente en el contrato, avisando con dos meses de antelación (art. 9.3 LAU).
- Desistimiento del inquilino: puede irse antes de tiempo cuando hayan pasado al menos seis meses, avisando con 30 días (art. 11 LAU). Desde el 8 de octubre de 2026, el desistimiento conforme a la ley no genera indemnización para el arrendador.
Si el propietario vende la vivienda, el comprador debe respetar el contrato durante el plazo legal, y el inquilino tiene en principio un derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto), salvo que se haya renunciado válidamente en el contrato (art. 25 LAU).
¿Cómo se fija y se actualiza la renta?
La renta inicial es la que pacten las partes, salvo en las zonas de mercado residencial tensionado declaradas conforme a la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, donde existen límites.
La renta solo puede actualizarse si el contrato lo prevé, una vez al año y comunicándolo por escrito; la subida se debe desde el mes siguiente a la notificación (art. 18 LAU). En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la actualización no puede superar el índice de referencia del INE para los arrendamientos de vivienda (IRAV).
Además, entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, salvo nuevo acuerdo con el inquilino, la actualización anual no puede superar el 2 %, y no cabe ninguna subida si la renta ya supera el límite del sistema estatal de índices de referencia (disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación).
¿Quién paga los gastos?
- Los honorarios de la agencia y los gastos de formalización del contrato corresponden siempre al arrendador (art. 20 LAU).
- Los tributos de la vivienda, como el IBI, no pueden repercutirse al inquilino salvo que sea él el obligado tributario (art. 20 LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026).
- Los suministros con contador individual (luz, agua, gas, internet) los paga normalmente el inquilino.
- Los gastos de comunidad pueden cargarse al inquilino solo si se pacta por escrito y se indica su importe anual.
¿Quién se ocupa de las reparaciones y de las obras?
- El arrendador debe hacer, sin subir la renta, todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo las de daños causados por el inquilino (art. 21 LAU).
- El inquilino paga las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario.
- Si una reparación es urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino puede hacerla, avisando al arrendador, y exigir su importe.
- El inquilino no puede hacer obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito del arrendador (art. 23 LAU), salvo las de adaptación por discapacidad en los términos de la ley.
- Nunca dejes de pagar la renta como medida de presión: el impago permite al arrendador resolver el contrato.
¿Qué garantías puede pedir el propietario?
Es obligatoria una fianza en metálico de una mensualidad de renta, que el arrendador debe depositar en el organismo de su comunidad autónoma cuando la normativa autonómica lo exija. Además, puede pactarse una garantía adicional (aval, depósito), que en los contratos de vivienda de hasta cinco o siete años no puede superar dos mensualidades (art. 36 LAU). Lo explicamos con detalle en nuestra guía sobre la fianza.
¿Qué pasa con los alquileres de temporada y de habitaciones?
Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 regula la vivienda temporal como una modalidad de alquiler de vivienda con reglas propias: duración superior a 31 días y, como regla general, no superior a doce meses; causa de temporalidad real, expresada en el contrato y acreditable por el arrendador; fianza de una mensualidad y garantía adicional máxima de otra; y desistimiento del inquilino tras un mes con diez días de preaviso. Si la causa falta o es ficticia, el contrato se considera de vivienda habitual desde su firma (art. 7.2 LAU).
El alquiler de habitaciones también pasa a regirse por la LAU, y la suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa.
Por otra parte, el Tribunal Supremo anuló el Registro Único de Arrendamientos estatal (STS 620/2026, de 19 de mayo, y otras posteriores), por lo que ya no se exige ese número para anunciar alquileres de temporada; siguen vigentes los registros autonómicos donde existan.
¿Cómo deben hacerse las comunicaciones?
Para preavisos, requerimientos y reclamaciones, utiliza un medio que acredite el contenido y la fecha de recepción: burofax con copia certificada y acuse de recibo o la dirección electrónica pactada en el contrato, si garantiza esa constancia (art. 4.6 LAU). Y recuerda que, antes de acudir a los tribunales, hay que intentar una negociación previa (Ley Orgánica 1/2025).
Modelos que te pueden servir
- Escrito de actualización de la renta del alquiler
- Petición al arrendador para realizar obras de conservación
- Comunicación de no renovación o desistimiento del contrato de alquiler de vivienda
- Anexo de modificación del contrato de arrendamiento
- Contrato de arrendamiento de vivienda de temporada (vivienda temporal)
- Contrato de arrendamiento de habitación en vivienda compartida
Guía orientativa revisada en octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento profesional.