Análisis prácticos sobre cuestiones jurídicas de actualidad. Más recursos:
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha cambiado varias veces desde 2018 y vuelve a hacerlo en otoño de 2026. Para saber qué reglas se aplican a un alquiler hay que mirar, ante todo, la fecha en que se firmó el contrato, pero algunas reformas recientes alcanzan también a contratos ya en vigor.
Esta guía, actualizada a octubre de 2026, explica la duración y la prórroga, el preaviso, la actualización de la renta, la fianza, los gastos y las zonas tensionadas, e incorpora los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, ambos pendientes de convalidación.
Novedades de octubre de 2026 (pendientes de convalidación)
Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre · BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026 · efectos desde el 15 de noviembre de 2026
Nuevo artículo 10 LAU: prórrogas de cinco años y preaviso de seis meses
Qué cambia: agotado el plazo mínimo, el contrato de vivienda habitual se prorroga tácita y obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), salvo que una parte comunique su voluntad de no renovar. El arrendador debe avisar con al menos seis meses de antelación (antes eran cuatro) y el inquilino con dos.
Indemnización: si el arrendador no renueva, debe pagar al entregarse la vivienda la mayor de estas cantidades: doce mensualidades (según el valor de referencia o, en su defecto, la renta vigente) o una mensualidad por año de residencia. No se debe en supuestos tasados: necesidad de la vivienda para el arrendador persona física o sus familiares, falta de uso como residencia por el inquilino, que este tenga otra vivienda en el municipio, nuevo contrato o rechazo de una oferta de nuevo contrato.
Transitorio: se aplica a los vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026; las comunicaciones de no renovación válidas anteriores conservan su eficacia sin indemnización; si quedan menos de seis meses para el vencimiento, basta un preaviso de cuatro meses.
Ver en el BOE ↗Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre · BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026 · en vigor desde el 8 de octubre de 2026
Tope del 2 %, prórroga extraordinaria e IVA del alquiler turístico
Renta: en las actualizaciones anuales que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la subida no puede superar el 2 % si las partes no pactan otra cosa en ese momento; si la renta ya supera el índice estatal de referencia, no puede subir.
Prórroga extraordinaria: el inquilino al corriente de pago puede pedir hasta dos años más si su contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028, con excepciones tasadas para el arrendador.
Fiscalidad: desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas por 30 noches o menos (que no sea la vivienda habitual del arrendador) deja de estar exento y tributa al 10 % de IVA; también se aplica el 10 % a las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas a alquiler habitual. Incluye además reglas sobre el alquiler de temporada y por habitaciones.
Ojo: sustituye a los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, que el Congreso no convalidó el 2 de octubre de 2026.
Novedades de IVA (AEAT) ↗Importante: ambos Reales Decretos-leyes están pendientes de convalidación por el Congreso de los Diputados; la votación está prevista para el 12 de noviembre de 2026. Si no se convalidan, quedarán derogados y se volverá a aplicar el texto anterior, aunque los efectos producidos mientras estuvieron vigentes pueden plantear problemas de derecho transitorio. Actualizaremos esta página tras la votación.
¿Qué ley se aplica a mi contrato?
Las reformas no son, en principio, retroactivas: cada contrato se rige por la versión de la LAU vigente cuando se firmó, salvo que la nueva norma diga expresamente otra cosa (como hacen, para determinados aspectos, la Ley 12/2023 y los RDL de 2026).
- Antes del 9 de mayo de 1985 · Texto refundido de la LAU de 1964, con las disposiciones transitorias segunda a cuarta de la LAU de 1994 («rentas antiguas»).
- Del 9 de mayo de 1985 al 31 de diciembre de 1994 · LAU de 1964, art. 9 del Real Decreto-ley 2/1985 (fin de la prórroga forzosa) y disposición transitoria primera de la LAU de 1994.
- Del 1 de enero de 1995 al 5 de junio de 2013 · LAU de 1994 en su redacción original: duración mínima de cinco años.
- Del 6 de junio de 2013 al 18 de diciembre de 2018 · LAU reformada por la Ley 4/2013: tres años de duración mínima y un año de prórroga tácita; preaviso de 30 días.
- Del 19 de diciembre de 2018 al 23 de enero de 2019 · Real Decreto-ley 21/2018 (no convalidado): cinco o siete años y tres de prórroga.
- Del 24 de enero al 5 de marzo de 2019 · vuelve la redacción de la Ley 4/2013.
- Desde el 6 de marzo de 2019 · Real Decreto-ley 7/2019: cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), prórroga tácita anual hasta tres años, preaviso de cuatro meses para el arrendador y dos para el inquilino.
- Desde el 26 de mayo de 2023 · Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda: zonas de mercado residencial tensionado, nuevo índice de actualización de rentas, gastos de gestión a cargo del arrendador y prórrogas extraordinarias.
- Vencimientos desde el 15 de noviembre de 2026 · nuevo art. 10 LAU del RDL 28/2026 (pendiente de convalidación).
Duración, prórroga y preaviso
- Duración mínima (art. 9 LAU): la que pacten las partes, pero si es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación de que no quiere seguir.El arrendador persona física solo puede recuperar antes la vivienda por necesidad propia o de familiares si lo previó expresamente en el contrato y lo comunica con dos meses de antelación.
- Prórroga tácita (art. 10 LAU): en contratos con vencimientos anteriores al 15 de noviembre de 2026, prórroga anual hasta tres años más. Desde esa fecha, según el RDL 28/2026, prórrogas sucesivas de cinco o siete años con indemnización si el arrendador no renueva.
- Preaviso para no renovar: arrendador, cuatro meses (seis meses desde el 15 de noviembre de 2026); inquilino, dos meses.
- Prórrogas extraordinarias: por vulnerabilidad social y económica acreditada (hasta un año) y, en zonas tensionadas, por anualidades hasta tres años, a petición del inquilino (art. 10.2 y 10.3 LAU, tras la Ley 12/2023); a ellas se suma la prórroga de hasta dos años del RDL 29/2026.
- Desistimiento del inquilino (art. 11 LAU): pasados seis meses, con preaviso de 30 días; puede pactarse una indemnización de una mensualidad por año que reste.
Actualización de la renta
- Solo si se pacta: si el contrato no prevé actualización, la renta no se revisa durante su vigencia (art. 18 LAU).
- Contratos desde el 6 de marzo de 2019: la actualización no puede superar la variación anual del IPC si las partes no fijan otro índice.
- Topes temporales: 2 % en 2023 y 3 % en 2024 (disposición final sexta de la Ley 12/2023). Desde 2025, el límite es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el INE (2,54 % el dato de septiembre de 2026).
- Hasta el 31 de diciembre de 2027: tope del 2 % del RDL 29/2026, salvo pacto en el momento de la actualización (pendiente de convalidación).
Fianza, garantías y gastos
- Fianza legal obligatoria (art. 36 LAU): una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto, en metálico. Debe depositarse en el organismo de la comunidad autónoma que corresponda.No se actualiza durante los cinco (o siete) primeros años. Al terminar el contrato, el arrendador debe devolverla en un mes; si se retrasa, devenga el interés legal.
- Garantía adicional: en alquileres de vivienda, como máximo dos mensualidades de renta además de la fianza (art. 36.5 LAU, en vigor desde marzo de 2019).
- Gastos de gestión inmobiliaria y formalización: desde la Ley 12/2023 corren siempre a cargo del arrendador, sea persona física o jurídica (art. 20.1 LAU).
- Gastos generales y suministros: pueden repercutirse al inquilino si se pacta por escrito y se indica su importe anual; durante los cinco o siete primeros años solo pueden subir hasta el doble de lo que suba la renta.
Zonas tensionadas e índice de referencia
La Ley 12/2023 permite a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado residencial tensionado por un plazo de tres años prorrogable. En ellas:
- Nuevos contratos (art. 17.6 LAU): la renta inicial no puede superar la del último contrato vigente en los últimos cinco años, actualizada, salvo incrementos limitados por obras de rehabilitación o mejora energética, o de accesibilidad, o por contratos de diez o más años.
- Grandes tenedores y viviendas no alquiladas en los últimos cinco años (art. 17.7 LAU): la renta queda limitada por el Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda.
- Información obligatoria: en los anuncios y en el contrato hay que indicar si la vivienda está en zona tensionada, la renta del contrato anterior y el valor del índice de referencia.
Alquiler turístico y de corta duración
El alquiler de vivienda de uso turístico está excluido de la LAU (art. 5.e) y se rige por la normativa autonómica, con independencia del canal por el que se comercialice. El Real Decreto 1312/2024 creó el Registro Único de Arrendamientos y la ventanilla única digital para cumplir el Reglamento (UE) 2024/1028, pero el Tribunal Supremo anuló el procedimiento de registro único por falta de competencia del Estado (STS 620/2026, de 19 de mayo, Sala Tercera). Siguen vigentes los registros y licencias autonómicos y municipales.
Resoluciones y normas destacadas
STS 620/2026, de 19 de mayo · Sección Tercera · publicada en el BOE el 8 de junio de 2026
Anulado el Registro Único de Arrendamientos de corta duración
De qué trata: recurso de la Generalitat Valenciana contra el Real Decreto 1312/2024, que obligaba a inscribirse en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles para obtener un número de registro y anunciar alquileres de corta duración en plataformas.
Qué decide: anula los preceptos sobre el procedimiento de registro único (arts. 5, 8, 9 y 10, entre otros) porque el Estado carece de competencia para regularlo.
Por qué importa: los propietarios ya no necesitan ese número estatal; deben cumplir los requisitos de su comunidad autónoma y de su municipio.
Ver la noticia ↗Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda · en vigor desde el 26 de mayo de 2023
La reforma estructural del alquiler
Qué introdujo: zonas tensionadas, limitación de rentas en nuevos contratos, índice de actualización distinto del IPC, gastos de gestión a cargo del arrendador, prórrogas extraordinarias y requisitos adicionales en los desahucios de personas vulnerables.
Por qué importa: es el marco sobre el que se apoyan los Reales Decretos-leyes de 2026.
Ver la ley ↗Antes de ir al juzgado
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, en la mayoría de los procesos civiles (también en muchos litigios arrendaticios), haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias (negociación, mediación, conciliación u oferta vinculante) y acreditarlo con la demanda. Revisa en cada caso si el procedimiento concreto está exceptuado.
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Resúmenes orientativos elaborados por Fundamentos Jurídicos. Consulta siempre el texto íntegro de la resolución. Última revisión: octubre de 2026.