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Si tu hipoteca se firmó antes del 16 de junio de 2019 y el banco te hizo pagar todos los gastos de constitución, probablemente puedas recuperar una parte. La cláusula que atribuye todos los gastos al consumidor es abusiva y, una vez anulada, el banco debe devolver lo que le correspondía pagar.
Repasamos cómo se reparten hoy los gastos según el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la UE, hasta cuándo se puede reclamar tras la doctrina sobre la prescripción de 2024 a 2026 y qué hay que hacer antes de demandar.
¿Quién paga cada gasto?
Cuando la cláusula se anula, el TJUE exige que el consumidor recupere lo pagado, salvo lo que le corresponda conforme a las normas nacionales que se aplicarían sin la cláusula (STJUE de 16 de julio de 2020). Con ese criterio, el Tribunal Supremo ha fijado el siguiente reparto para las hipotecas firmadas antes de la Ley 5/2019:
- Notaría (escritura de préstamo hipotecario): 50 % el banco y 50 % el consumidor.Sentencias de Pleno de 23 de enero de 2019 y STS de 27 de julio de 2021. Las copias, quien las pida; la escritura de cancelación, el consumidor.
- Registro de la Propiedad: 100 % el banco, porque la inscripción de la hipoteca le beneficia a él.
- Gestoría: 100 % el banco (STS 555/2020, de 26 de octubre).
- Tasación: 100 % el banco en contratos anteriores a la Ley 5/2019 (STS 35/2021, de 27 de enero).
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): lo paga el consumidor en escrituras anteriores al 10 de noviembre de 2018 (sentencias de la Sala Primera de 2018); desde esa fecha es sujeto pasivo el prestamista (Real Decreto-ley 17/2018).
- Comisión de apertura: no es un gasto, sino parte del precio. Es válida si supera el control de transparencia (STS 816/2023, de 29 de mayo, tras la STJUE de 16 de marzo de 2023, C-565/21).
Hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019: la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 14.1.e) atribuye al prestamista la notaría, el registro y la gestoría; el prestatario solo paga la tasación y las copias que pida. No hay nada que reclamar si el banco la cumplió.
¿Hasta cuándo se puede reclamar?
La acción de nulidad de la cláusula abusiva es imprescriptible. Lo que prescribe es la acción para recuperar el dinero, que tiene el plazo general de cinco años del art. 1964.2 del Código Civil (antes de la Ley 42/2015, quince años, con el régimen transitorio del art. 1939 CC).
La clave es cuándo empieza a correr ese plazo. Tras las sentencias del TJUE de 25 de abril de 2024 (asuntos C-484/21 y C-561/21), el Tribunal Supremo fijó en la STS 857/2024, de 14 de junio (Pleno) que, como regla general, el plazo empieza con la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula. El banco puede adelantar ese momento si prueba que ese consumidor concreto conocía o pudo conocer antes que la cláusula era abusiva. No sirven como fecha de inicio el pago de los gastos ni las sentencias generales del Supremo o del TJUE.
En la práctica, si la cláusula todavía no se ha anulado, la reclamación de gastos no ha prescrito salvo que el banco demuestre ese conocimiento previo. El Supremo lo ha reiterado en 2025 y 2026.
Cómo reclamar
- 1. Reúne la documentación: escritura de préstamo y facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.Se puede reclamar aunque la hipoteca esté cancelada, la vivienda se haya vendido o el préstamo se haya novado.
- 2. Reclamación previa al banco: en litigios sobre cláusulas abusivas de préstamos hipotecarios, la Ley Orgánica 1/2025 (en vigor desde el 3 de abril de 2025) exige como requisito de procedibilidad una reclamación extrajudicial previa a la entidad.Puede seguirse el cauce del Real Decreto-ley 1/2017. Conserva la prueba del envío y de la respuesta, o del transcurso del plazo sin contestar.
- 3. Demanda: acción de nulidad de la cláusula y de restitución de las cantidades que correspondían al banco, con los intereses legales desde cada pago.
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Últimas resoluciones
Actualizado en octubre de 2026
ATS 62/2026, de 11 de junio · ECLI:ES:TS:2026:5715A
No basta el paso del tiempo desde que se pagaron los gastos
De qué trata: reclamación de gastos de hipotecas firmadas en 2002 y 2006, que la Audiencia consideró prescrita.
Qué decide: el Supremo considera incorrecto declarar prescrita la acción solo por el tiempo transcurrido desde el pago; reitera la doctrina del Pleno de 2024. El banco terminó allanándose y devolviendo las cantidades con intereses.
Por qué importa: confirma que incluso hipotecas de hace más de veinte años pueden reclamarse si la cláusula no se había anulado.
Ver la noticia ↗Auto del Tribunal Supremo de octubre de 2025 (recurso contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Palma)
El Supremo devuelve el asunto para que se aplique su doctrina
De qué trata: demanda de 2018 contra BBVA en la que la Audiencia declaró prescrita la restitución de gastos.
Qué decide: estima la casación de los consumidores y ordena dictar nueva resolución conforme a la regla de la firmeza de la sentencia de nulidad, salvo prueba de conocimiento previo.
Por qué importa: muestra que el Supremo corrige las sentencias que siguen computando el plazo desde el pago.
Ver la noticia ↗STS 857/2024, de 14 de junio (Pleno de la Sala Primera)
Doctrina sobre el inicio del plazo de prescripción
De qué trata: fijar el día inicial del plazo para pedir la devolución de los gastos tras las sentencias del TJUE de abril de 2024.
Qué decide: como regla general, el plazo empieza con la firmeza de la sentencia que anula la cláusula, salvo que el banco pruebe que el consumidor pudo conocer antes su carácter abusivo.
Por qué importa: es la doctrina vigente y despeja la mayoría de las excepciones de prescripción.
Ver el comentario ↗SSTJUE de 25 de abril de 2024, asuntos C-484/21 y C-561/21
El plazo no puede empezar antes de que el consumidor conozca sus derechos
De qué trata: cuestiones prejudiciales españolas (una de ellas, del propio Tribunal Supremo) sobre el inicio del plazo de la acción de restitución.
Qué decide: el plazo no puede comenzar a correr sin que el consumidor haya tenido conocimiento de la abusividad de la cláusula y de sus derechos; no vale fijarlo en la fecha de una sentencia del Supremo que declaró abusivas cláusulas similares.
Por qué importa: obligó al Supremo a fijar la doctrina de la STS 857/2024.
Ver el comentario ↗Archivo de resoluciones comentadas
STJUE de 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19
Los gastos se reparten según la norma nacional, no según la cláusula
De qué trata: efectos de la nulidad de la cláusula de gastos y de la comisión de apertura en préstamos hipotecarios españoles.
Qué decide: anulada la cláusula, el juez debe restituir al consumidor lo pagado, salvo lo que le corresponda según las normas nacionales aplicables en defecto de pacto; la acción de restitución puede someterse a plazo de prescripción si no impide en la práctica ejercer los derechos.
Por qué importa: corrigió en parte la doctrina del Supremo de 2019 y dio paso a la devolución íntegra de registro, gestoría y tasación. Sobre la prescripción, la doctrina se ha completado con las SSTJUE de 25 de abril de 2024 y la STS 857/2024.
Ver la resolución ↗STS 705/2015, de 23 de diciembre (Pleno de la Sala Primera)
La cláusula que impone todos los gastos al consumidor es abusiva
De qué trata: acción colectiva contra varias cláusulas de préstamos hipotecarios, entre ellas la de gastos.
Qué decide: declara abusiva la cláusula que atribuye al prestatario todos los gastos e impuestos de la operación sin negociación.
Por qué importa: abrió la vía de las reclamaciones; el reparto concreto lo fijaron después las sentencias de Pleno de 23 de enero de 2019 y las de 2020-2021.
Ver la resolución ↗Resúmenes orientativos elaborados por Fundamentos Jurídicos. Consulta siempre el texto íntegro de la resolución. Última revisión: octubre de 2026.