Subastas Judiciales Electrónicas «Bienes Muebles»

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SUBASTA DE BIENES MUEBLES

1. Preparación de la subasta

Después de llevada a cabo la valoración de los bienes muebles embargados, en los términos previstos en los artículos 637a 639 LEC, ya se está en condiciones de llevar a cabo la subasta de los mismos. A diferencia de los inmuebles, en los que cada uno de ellos forma por sí sólo un lote, en los bienes muebles puede llevarse a cabo la venta forzosa de los mismos en un solo lote o en varios diferentes. Tal decisión, así como la formación de los lotes, corresponde al Secretario Judicial, que deberá atender a lo que resulte más conveniente para el buen fin de la ejecución (artículo 643.1 LEC), debiendo dar previa audiencia a las partes ejecutante y ejecutada por cinco días para que aleguen lo que consideren oportuno sobre la formación de lotes. Esta formación de lotes permite que, en función de las pujas obtenidas, pueda no ser necesaria la venta de todos los bienes embargados, si con uno o varios de ellos es suficiente para el pago del total de la deuda que por principal, intereses y costas es objeto de ejecución.

2. Convocatoria y publicidad

Una vez fijados los lotes de bienes muebles que son objeto de subasta, se procederá por el Secretario judicial a su convocatoria con designación de la fecha, hora y lugar de su celebración (artículo 644 LEC).

La Ley 19/2015 ha añadido en este precepto que “La subasta se llevará a cabo, en todo caso, de forma electrónica en el Portal de Subastas, bajo la responsabilidad del Secretario judicial.”. El anuncio se hará por edicto conteniendo todas las condiciones de la subasta, generales y particulares, y cuantos datos y circunstancias sean relevantes para el éxito de la misma (artículo 646 LEC). Se añade en este articulo en la Ley 19/2015 que “1. El anuncio de la subasta en el «Boletín Oficial Estado» contendrá exclusivamente la fecha del mismo, la Oficina judicial ante la que se sigue el procedimiento de ejecución, su número de identificación y clase, así como la dirección electrónica que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas.”

El art. 645 según Ley 19/20145 “la convocatoria de la subasta se anunciará en el «Boletín Oficial del Estado», sirviendo el anuncio de notificación al ejecutado no personado. El Secretario judicial ante el que se siga el procedimiento de ejecución ordenará la publicación del anuncio de la convocatoria de la subasta remitiéndose el mismo, con el contenido a que se refiere el artículo siguiente y de forma telemática, al «Boletín Oficial del Estado». Igualmente, y solo a efectos informativos, se publicará el anuncio de la subasta en el Portal de la Administración de Justicia.

Además, a instancia del ejecutante o del ejecutado y si el Secretario judicial responsable de la ejecución lo juzga conveniente, se dará a la subasta la publicidad que resulte razonable, utilizando los medios públicos y privados que sean más adecuados a la naturaleza y valor de los bienes que se pretende realizar.”

Segun el art. 646.2 nueva redacción por Ley 19/2015 “2. En el Portal de Subastas se incorporará, de manera separada para cada una de ellas, el edicto, que incluirá las condiciones generales y particulares de la subasta y de los bienes a subastar, así como cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la misma, y necesariamente el avalúo o valoración del bien o bienes objeto de la subasta que sirve de tipo para la misma. Estos datos deberán remitirse al Portal de Subastas de forma que puedan ser tratados electrónicamente por este para facilitar y ordenar la información.

En el edicto y en el Portal de Subastas se hará constar igualmente que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación existente o asume su inexistencia, así como las consecuencias de que sus pujas no superen los porcentajes del tipo de la subasta establecidos en el artículo 650. (artículo 646.2º LEC).

3. Requisitos para pujar

El artículo 647 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece las condiciones que deben reunir las personas que quieran participar en el acto de la subasta, diferenciando un régimen diferente según participe el ejecutante o terceros ajenos a la ejecución.

“1. Para tomar parte en la subasta los licitadores deberán cumplir los siguientes requisitos:

  1. -Identificarse de forma suficiente.
  2. -Declarar que conocen las condiciones generales y particulares de la subasta.
  3. -Presentar resguardo de que han depositado en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones o de que han prestado aval bancario por el 5 por ciento del valor de tasación de los bienes (en lugar del 20% que se exigía hasta ahora). Cuando el licitador realice el depósito con cantidades recibidas en todo o en parte de un tercero, se hará constar así en el resguardo a los efectos de lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 652.” La consignación se realizará por medios electrónicos a través del Portal de Subastas, que utilizará los servicios telemáticos que la Agencia Estatal de la Administración Tributaria pondrá a su disposición, quien a su vez recibirá los ingresos a través de sus entidades colaboradoras.
  • b) Ejecutante: solo puede concurrir a la subasta cuando existan otros licitadores, si concurre está exento del depósito (artículo 647.2 LEC). Sólo el ejecutante tiene la facultad de poder realizar posturas reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero, facultad que tendrá tanto si participa en la subasta como si solicita la adjudicación de bienes embargados en los términos previstos en el artículo 651 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La cesión, como señala la nueva redacción del artículo 647.3, deberá realizarse por comparecencia ante el Secretario judicial responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario y previa acreditación documental, previa o simultánea, del pago del precio de remate.

Entre los requisitos para pujar. Ejecutante licitador se ha añadido en el art. 647.3º en la Ley 19/2015 Estar en posesión de la correspondiente acreditación, para lo que será necesario haber consignado el 5% del valor de los bienes. La consignación se realizará por medios electrónicos a través del Portal de Subastas, que utilizará los servicios telemáticos que la Agencia Estatal de la Administración Tributaria pondrá a su disposición, quien a su vez recibirá los ingresos a través de sus entidades colaboradoras.

4. Acto de la subasta

La subasta la preside el Letrado de la Administración de Justicia.

La reforma de la LEC llevada a cabo en este punto por la ley 19/2015 y la Ley 42/2015 supone en primer lugar la introducción de la subasta electrónica en el art. 648 LEC.

La subasta electrónica se realizará con sujeción a las siguientes reglas:

  • 1.ª La subasta tendrá lugar en el Portal dependiente de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado para la celebración electrónica de subastas a cuyo sistema de gestión tendrán acceso todas las Oficinas judiciales. Todos los intercambios de información que deban realizarse entre las Oficinas judiciales y el Portal de Subastas se realizarán de manera telemática. Cada subasta estará dotada con un número de identificación único.
  • 2.ª La subasta se abrirá transcurridas, al menos, veinticuatro horas desde la publicación del anuncio en el «Boletín Oficial del Estado», cuando haya sido remitida al Portal de Subastas la información necesaria para el comienzo de la misma.
  • 3.ª Una vez abierta la subasta solamente se podrán realizar pujas electrónicas con sujeción a las normas de esta Ley en cuanto a tipos de subasta, consignaciones y demás reglas que le fueren aplicables. En todo caso el Portal de Subastas informará durante su celebración de la existencia y cuantía de las pujas.
  • 4.ª Para poder participar en la subasta electrónica, los interesados deberán estar dados de alta como usuarios del sistema, accediendo al mismo mediante mecanismos seguros de identificación y firma electrónicos de acuerdo con lo previsto en laLey 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica, de forma que en todo caso exista una plena identificación de los licitadores. El alta se realizará a través del Portal de Subastas mediante mecanismos seguros de identificación y firma electrónicos e incluirá necesariamente todos los datos identificativos del interesado. A los ejecutantes se les identificará de forma que les permita comparecer como postores en las subastas dimanantes del procedimiento de ejecución por ellos iniciado sin necesidad de realizar consignación.
  • 5.ª El ejecutante, el ejecutado o el tercer poseedor, si lo hubiere, podrán, bajo su responsabilidad y, en todo caso, a través de la oficina judicial ante la que se siga el procedimiento, enviar al Portal de Subastas toda la información de la que dispongan sobre el bien objeto de licitación, procedente de informes de tasación u otra documentación oficial, obtenida directamente por los órganos judiciales o mediante Notario y que a juicio de aquéllos pueda considerarse de interés para los posibles licitadores. También podrá hacerlo el Secretario judicial por su propia iniciativa, si lo considera conveniente.
  • 6.ª Las pujas se enviarán telemáticamente a través de sistemas seguros de comunicaciones al Portal de Subastas, que devolverá un acuse técnico, con inclusión de un sello de tiempo, del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía. El postor deberá también indicar si consiente o no la reserva a que se refiere el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 652 y si puja en nombre propio o en nombre de un tercero. Serán admisibles posturas por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada, entendiéndose en los dos últimos supuestos que consienten desde ese momento la reserva de consignación y serán tenidas en cuenta para el supuesto de que el licitador que haya realizado la puja igual o más alta no consigne finalmente el resto del precio de adquisición. En el caso de que existan posturas por el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo. El portal de subastas sólo publicará la puja más alta entre las realizadas hasta ese momento.

En segundo lugar, el art. 649 redactado por la ley 42/2015 apunta que:

  • 1. La subasta admitirá posturas durante un plazo de veinte días naturales desde su apertura. La subasta no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura, siempre que ésta fuera superior a la mejor realizada hasta ese momento, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicial de veinte días a que se refiere este artículo por un máximo de 24 horas.

En el caso de que el Secretario judicial tenga conocimiento de la declaración de concurso del deudor, suspenderá mediante decreto la ejecución y procederá a dejar sin efecto la subasta, aunque ésta ya se hubiera iniciado. Tal circunstancia se comunicará inmediatamente al Portal de Subastas.

  • 2. La suspensión de la subasta por un periodo superior a quince días llevará consigo la devolución de las consignaciones, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio. La reanudación de la subasta se realizará mediante una nueva publicación del anuncio como si de una nueva subasta se tratase.
  • 3. En la fecha del cierre de la subasta y a continuación del mismo, el Portal de Subastas remitirá al Secretario judicial información certificada de la postura telemática que hubiera resultado vencedora, con el nombre, apellidos y dirección electrónica del licitador.

En el caso de que el mejor licitador no completara el precio ofrecido, a solicitud del Secretario judicial, el Portal de Subastas le remitirá información certificada sobre el importe de la siguiente puja por orden decreciente y la identidad del postor que la realizó, siempre que este hubiera optado por la reserva de postura a que se refiere el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 652.

  • 4. Terminada la subasta y recibida la información, el Secretario judicial dejará constancia de la misma, expresando el nombre del mejor postor y de la postura que formuló.

En la Ley 37/2011, de 10 de octubre, se ha modificado el artículo 651 Ley de Enjuiciamiento Civil que queda como sigue:

“Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esta facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.”

Se ha adicionado el párrafo segundo en cuanto a las limitaciones de adjudicación del acreedor ejecutante.

5. Aprobación del remate

El art.- 650 LEC también ha sido objeto de una profunda modificación en la Ley 19/2015:

  • 1. Cuando la mejor postura sea igual o superior al 50 por ciento del avalúo, el Secretario judicial mediante decreto, en el mismo día o en el siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor. El rematante habrá de consignar el importe de dicha postura, menos el del depósito, en el plazo de diez días desde la notificación del decreto y, realizada esta consignación, se le pondrá en posesión de los bienes. (Número 1 del artículo 650 redactado por el apartado nueve del artículo primero de la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil).
  • 2. Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura, igual o superior al 50 por 100 del avalúo, aprobado el remate, se procederá por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que se deba por principal e intereses, y notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere, en el plazo de diez días, a resultas de la liquidación de costas.
  • 3. Si sólo se hicieren posturas superiores al 50 por 100 del avalúo pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio alzado, se harán saber al ejecutante, que, en los cinco días siguientes, podrá pedir la adjudicación de los bienes por el 50 por 100 del avalúo. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas.
  • 4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 50 por ciento del avalúo, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 50 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación de los bienes por la mitad de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.

Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 30 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución.

Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente. Número 4 del artículo 650 redactado por el apartado doscientos setenta y nueve del artículo decimoquinto de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial.

  • 5. Si por la cuantía de la puja el ejecutado o el ejecutante pudieran ejercitar las facultades que les conceden los apartados 3 y 4 de este artículo, el Secretario judicial, una vez transcurridos los plazos indicados, realizará la preceptiva notificación al licitador que hubiera resultado mejor postor o, en su caso, le comunicará que el ejecutado o ejecutante han ejercitado sus respectivas facultades. Número 5 del artículo 650 introducido en su actual redacción por el apartado nueve del artículo primero de la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil.
  • 6. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas. En este supuesto, el Secretario judicial acordará mediante decreto la suspensión de la subasta o dejar sin efecto la misma, y lo comunicará inmediatamente en ambos casos al Portal de Subastas.
  • 7. Aprobado el remate y consignada, cuando proceda, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, se dictará decreto de adjudicación en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, dándose conocimiento de tal acto, igualmente, al Portal de Subastas. 

6. Quiebra de la subasta

Si el rematante no consigna el precio en el plazo que se le ha concedido, nos encontramos ante una subasta en quiebra (artículo 653 LEC) y en tal caso aquél pierde el depósito constituido y si uno o más postores hubieran mantenido el depósito previo, se puede aprobar el remate a su favor por el orden de sus respectivas posturas (artículo 652.1 LEC).

Finalizada la subasta, se liberarán o devolverán las cantidades consignadas por los postores excepto lo que corresponda al mejor postor, que se reservará en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación y, en su caso, como parte del precio de la venta.

Sin embargo, si los demás postores lo solicitan, también se mantendrá la reserva de las cantidades consignadas por ellos, para que, si el rematante no entregare en plazo el resto del precio, pueda aprobarse el remate en favor de los que le sigan, por el orden de sus respectivas posturas y, si fueran iguales, por el orden cronológico en el que hubieran sido realizadas.

Las devoluciones que procedan con arreglo a lo establecido en el apartado anterior se harán a quien efectuó el depósito con independencia de si hubiere actuado por sí como postor o en nombre de otro, conforme señala el artículo 653.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil modificado por la Ley 19/2015.

7. Pago y destino del remanente

Con la suma obtenida con la realización del bien, se pagará al ejecutante (artículo 654 LEC), salvo preferencia declarada en tercería de mejor derecho (artículo 613.2 LEC). Si la cantidad obtenida no es suficiente se aplicará al pago del principal, intereses y costas por este orden.

Si hubiera remanente, para decidir sobre su destino, tratándose de muebles deberá atenderse a la existencia de reembargos (artículo 610 LEC) y a los embargos del sobrante (artículo 611 LEC) y, en último caso, se entregará al ejecutado, siempre que se haya satisfecho íntegramente el ejecutante, incluido el pago de las costas procesales (artículo 654.2 LEC).

En este artículo 654 Ley de Enjuiciamiento Civil se ha añadido un apartado 3º por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social que señala que:

“3. En el caso de que la ejecución resultase insuficiente para saldar toda la cantidad por la que se hubiera despachado ejecución más los intereses y costas devengados durante la ejecución, dicha cantidad se imputará por el siguiente orden: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas. Además el tribunal expedirá certificación acreditativa del precio del remate, y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas.”

1º.- Es imprescindible estudiar a fondo el expediente judicial, siempre que nos dejen, porque en principio solo lo pueden consultar las partes personadas en el procedimiento.

2º.- Examinar el estado de cargas registrales, por lo que la Certificación de Cargas es pieza esencial.

De manera resumida os dejo unas nociones sobre cómo funcionan las subastas judiciales y a las que podréis acceder al portal a través de este enlace.

El LAJ es el responsable en el juzgado del procedimiento de subasta judicial de inmuebles y él decidirá de acuerdo a Derecho cómo actuar en una subasta judicial.

Legislación sobre las subastas judiciales

En la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, el capítulo VI es el que trata del procedimiento de apremio y, dentro de ese capítulo, la sección 5 trata de la subasta de bienes muebles (y además es supletoria para todo lo que se incluya en la de bienes inmuebles) y la sección 6 versa sobre la subasta judicial de inmuebles.

Fianza para participar en la subasta

Para participar en la subasta judicial es necesario haber depositado una fianza del 5 % (por ciento) del Tipo de Subasta (artículo 647.1 de la L.E.C.). Ese depósito se efectúa por medios electrónicos a través del Portal de Subastas, mediante retención de saldo de cuenta corriente, utilizando los servicios telemáticos que la Agencia Estatal de la Administración Tributaria pone a su disposición, quien a su vez recibirá los ingresos a través de sus entidades colaboradoras (artículo 647.1.3 de LEC).

En las subastas telemáticas no está permitida la participación mediante aval bancario.

Las cargas registrales anteriores o preferentes

Las cargas o gravámenes anteriores al crédito del actor (si los hubiere) continúan subsistentes y sin cancelar y, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y queda subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos, si el remate se adjudica a su favor (art. 642 de la L.E.C.).

Además, se entiende que los licitadores aceptan como bastante la titulación existente o que no existan títulos. Es decir, que el precio pagado en la subasta no se puede utilizar para liquidar las deudas o cargas anteriores, sino para liquidar la deuda del acreedor ejecutante y, si hubiera sobrante, entonces se destinará a pagar las deudas de los acreedores posteriores, y si todavía quedara remanente, es decir, si siguiera habiendo sobrante, entonces se le entregará al deudor, por lo que nada de destinarlo a pagar tampoco deudas de comunidad de propietario e impuestos de bienes inmuebles impagados.

La Certificación Registral se podrá consultarse a través del Portal de Subastas del BOE, quedando el Registro de la Propiedad correspondiente como responsable de facilitarla a través del portal, así como la información registral actualizada a la que se refiere al artículo 667 de la L.E.C. y la referencia catastral, si está incorporada a la finca.

Cada Registro de la Propiedad se responsabiliza de facilitar al Portal de Subastas la información actualizada de cada finca subastada, por lo que el juzgado, salvo que se esté personado en los Autos, NO facilitará a terceros interesados el acceso a la Certificación Registral.

Se acabó eso de ir a los juzgados a que enseñen los expedientes.

La situación posesoria

Regulada en los artículos 646.3, 661.1 y 668.2 de la L.E.C. y desconocida por los juzgados; es decir, La inmensa mayoría de los juzgados suelen introducir en el edicto de subasta la fórmula de que desconocen la situación posesoria.

Los licitadores deberán hacer por su cuenta las averiguaciones pertinentes respecto al estado posesorio del inmueble subastado.

Cómo funcionan las subastas judiciales electrónicas

Las subastas judiciales electrónicas se regulan con arreglo a los artículos 648, 649, 652 y 653 de la L.E.C., de los que se pueden extraer las siguientes reglas que nos muestran cómo funcionan las subastas judiciales electrónicas:

La subastas tienen lugar en el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado. Cada subasta está dotada con un número de identificación único asignado al expediente en que se ha acordado, cualquiera que sea el número de lotes de los que esté compuesta.

La subasta judicial electrónica se abre a partir de las veinticuatro horas siguientes al momento en que se haya publicado su anuncio en el Boletín Oficial del Estado. Este anuncio contiene exclusivamente la fecha de este, la Oficina judicial ante la que se sigue el procedimiento de ejecución, su número de identificación y clase, y la dirección electrónica que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas. Aquí os dejo un ejemplo de anuncio en el BOE.

Para poder participar en la subasta judicial electrónica, los interesados deben estar dados de alta como usuarios del sistema, para lo que es imprescindible tener instalado en el navegador un certificado de firma electrónica, aunque más adelante puede bastar con el usuario y contraseña.

Las pujas se envían telemáticamente al Portal de Subastas del B.O.E., que devuelve un acuse técnico, con inclusión de un sello de tiempo, del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía. En ese instante se publica electrónicamente la puja.

El postor debe también indicar si consiente o no la reserva de postura a que se refiere el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 652 de la L.E.C. y si puja en nombre propio o en nombre de un tercero.

Son admisibles posturas por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada, entendiéndose, en los dos últimos supuestos, que se consiente desde ese momento la reserva de postura mencionada en el punto anterior, que será tenida en cuenta para el supuesto de que el licitador que haya realizado la puja igual o más alta no consigne finalmente el resto del precio de adquisición y quiebre la subasta. No obstante, al hacer una puja igual o inferior a la actual postura más alta, la plataforma del Portal de Subastas del BOE nos preguntará si consentimos en que dicha puja quede en reserva. Si no consentimos expresamente la puja no será tenida en cuenta.

La subasta dura veinte días naturales, en los que se podrán enviar las pujas. Sin embargo, a las 24:00 horas del último día, la subasta no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura publicada, siempre que esta sea superior a la mejor realizada hasta ese momento, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicial de veinte días a que se refiere este artículo por hasta un máximo de 24 horas.

Suspensión temporal de la subasta: en el caso de que el letrado de la Administración de Justicia tenga conocimiento de la declaración de concurso del deudor, suspenderá mediante decreto la ejecución y procederá a dejar sin efecto la subasta, aunque esta ya se hubiera iniciado: la suspensión por un periodo superior a quince días lleva consigo la devolución de las fianzas.

Cualquier motivo es bueno para suspender una subasta, tipo de subasta mal calculado … defectos en el edicto de subasta…

Terminada la subasta y recibida la información, el letrado de la Administración de Justicia deja constancia de esta, expresando el nombre del mejor postor (o eso dice la Ley) y la postura que formuló. En ese momento, se devolverán las fianzas consignadas por los postores, excepto la que corresponda al mejor postor, que se reservará en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación y, en su caso, como parte del precio de la venta. Igualmente, se retendrán las fianzas de quienes hayan reservado su postura.

La devolución de dichas consignaciones (fianzas) corresponde en todo caso al Portal de Subastas electrónicas del Boletín Oficial del Estado y, en ningún caso, al juzgado.

Las devoluciones siempre se harán a quien efectuó el depósito con independencia de si hubiere actuado por sí como postor o en nombre de otro.

En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, puede el deudor pagar íntegramente lo que debe al ejecutante por principal, intereses y costas y liberar los bienes embargados o hipotecados. También el tercer poseedor puede liberar el bien satisfaciendo lo que se deba por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a la que esté sujeto el bien.

Aprobación del remate (artículo 670 de la L.E.C.)

El remate es el mejor precio ofrecido en la subasta judicial.

Aprobación del remate: si la mejor postura fuera igual o superior al 70 % (por ciento) del tipo de subasta, el letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días desde la notificación del decreto, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate

Traslado para mejora de postura: Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del tipo de subasta, el ejecutado podrá, en el plazo de diez días hábiles, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor del bien a efectos de subasta o que, aun siendo inferior a dicho importe, resulte al menos suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Y si transcurren los 10 días hábiles que tiene el demandado para presentar a un mejor postor sin haberlo hecho, el demandante podrá adjudicarse la vivienda en el plazo de 5 días con las siguientes condiciones:

  • Si la propiedad subastada es la vivienda familiar del deudor, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del Tipo de Subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60% de su valor de tasación y a la mejor postura.
  • Si la propiedad subastada NO es la vivienda familiar del deudor, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos (esta vez sin otras limitaciones), siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.

Si el demandado no presenta a un mejor postor ni el demandante pide la adjudicación a su nombre, entonces se aprobará el remate a favor del postor provisional, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del tipo de subasta o que, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.

Si la mejor postura ofrecida en la subasta no cubre el 50 % del tipo de subasta ni es suficiente para cubrir, al menos, la cantidad por la que se hubiera despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas, en tal caso el letrado de la Administración de Justicia, responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá a favor o en contra de la adjudicación en función de las circunstancias.

Si finalmente se denegara la adjudicación, en tal caso se considerará que la subasta ha quedado desierta y entrará en juego el artículo 671 de la L.E.C. 

Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.

Cesión de remate

Solo el ejecutante o los acreedores posteriores pueden hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y, todo ello, previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente (artículo 647.3 de la L.E.C.)

Es muy importante saber de antemano a qué nombre se quiere poner la vivienda, pues es absolutamente imposible cambiar el titular después de celebrada la subasta.

Adjudicación

Decreto de adjudicación: aprobado el remate y consignada la diferencia entre la fianza y el precio de adjudicación (antes de que transcurran los 40 días naturales de plazo) en la cuenta de depósitos y consignaciones del juzgado, se dictará el Decreto de Adjudicación que es, a todos los efectos, el título de propiedad de la finca subastada.

Entrega del inmueble

Si el inmueble estuviera ocupado y el adjudicatario lo solicita antes de transcurrido un año, el letrado de la Administración de Justicia acordará, de inmediato, el lanzamiento del ocupante cuando el Tribunal haya resuelto que dicho ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.

Si el piso está legalmente arrendado, habrá que analizar el arrendamiento y decir en qué situación se encuentra, ejemplo.

1- Subasta estando el alquiler inscrito en el REGISTRO con ANTERIORIDAD  a la HIPOTECA

2- Subasta de VIVIENDA o LOCAL ANTERIORES al Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica (Decreto Boyer)

3- Subasta con inquilino de VIVIENDA o LOCAL POSTERIORES a la entrada en vigor del Decreto Boyer)

4- Subasta con inquilino de VIVIENDA y alquiler POSTERIOR a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 el 1 de enero de 1995

5- Subasta judicial con alquiler para USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA y POSTERIOR a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 el 1 de enero de 1995

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