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¿Tu hipoteca está referenciada al IRPH? Después de seis años de cuestiones prejudiciales ante el Tribunal de Justicia de la UE, el Tribunal Supremo fijó en noviembre de 2025 su doctrina definitiva: la cláusula IRPH no es nula por sí misma, y su validez depende de la información que recibió el consumidor y de si el tipo pactado era desproporcionado frente al mercado cuando se firmó el préstamo.
Te explicamos en qué punto está la cuestión en octubre de 2026, qué casos pueden prosperar y qué resoluciones conviene conocer. La tesis del préstamo «gratuito» que recogía la antigua versión de esta página está hoy superada.
Qué es el IRPH y qué ocurrió en 2013
- IRPH (índice de referencia de préstamos hipotecarios) es un índice oficial que publica el Banco de España: la media de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios a más de tres años para vivienda libre.Existían el IRPH Cajas, el IRPH Bancos y el IRPH Entidades. Se definían en la Circular 8/1990 y en la Circular 5/1994 del Banco de España.
- Desaparición de IRPH Cajas e IRPH Bancos: la disposición adicional decimoquinta de la Ley 14/2013 los suprimió con efectos desde noviembre de 2013.En los préstamos afectados se aplica el índice sustitutivo previsto en el contrato o, en su defecto, el IRPH Entidades más un diferencial que iguala el resultado.
- Por qué se discute: el IRPH fue durante años más alto que el Euríbor. Los consumidores alegan que no se les explicó cómo funcionaba ni su evolución previsible.
La doctrina actual, en cuatro pasos
- 1. ¿Es una condición general? Normalmente sí, salvo que el banco pruebe que se negoció individualmente.
- 2. Control de transparencia (STS 1590/2025): suele superarse si la escritura identifica el índice y remite a la Circular 5/1994 y a su publicación oficial (BOE y Banco de España). La falta de folleto o de la mención al «diferencial negativo» no basta por sí sola si el consumidor tenía la información por otras vías, por ejemplo la TAE. No se exige comparar con el Euríbor.Debe comprobarse antes qué normativa sectorial se aplicaba al préstamo (Orden de 5 de mayo de 1994 u Orden EHA/2899/2011) o si solo rige la normativa general de consumo.
- 3. Control de abusividad (STS 1591/2025): solo si falla la transparencia. Hay que probar que el banco actuó contra la buena fe y que causó un desequilibrio importante. Se compara el tipo efectivo pactado (IRPH más diferencial) con los tipos medios de mercado en la fecha de la firma, no con la evolución posterior del Euríbor; la diferencia debe ser muy evidente.
- 4. Consecuencias de la nulidad: si la cláusula fuera abusiva, el TJUE admite que el juez sustituya el índice por el que prevé la ley para estos casos (el IRPH Entidades de la Ley 14/2013) cuando la nulidad del contrato perjudicaría al consumidor (STJUE de 3 de marzo de 2020). El préstamo no queda sin intereses de forma automática.
En la práctica: las demandas basadas solo en que el IRPH ha sido más caro que el Euríbor ya no prosperan. Tienen opciones los casos en los que el banco no informó ni remitió a la normativa del índice y además el tipo pactado era claramente superior al de mercado en la fecha de firma, o los que presentan problemas de incorporación del contrato (por ejemplo, subrogaciones en préstamos al promotor sin información). Antes de demandar, la Ley Orgánica 1/2025 exige una reclamación extrajudicial previa a la entidad en los litigios sobre cláusulas abusivas de préstamos hipotecarios.
Últimas resoluciones
Actualizado en octubre de 2026
STS 161/2026, de 4 de febrero
Subrogación en préstamo al promotor sin información
De qué trata: un comprador que se subrogó en el préstamo hipotecario del promotor, con interés referenciado al IRPH.
Qué decide: declara la no incorporación de la cláusula de intereses por falta de información al consumidor en la subrogación; el problema no es el IRPH en sí, sino el déficit informativo.
Por qué importa: abre una vía distinta del control de transparencia y abusividad para los préstamos subrogados.
Ver el comentario ↗SSTS 1590/2025 y 1591/2025, de 11 de noviembre (Pleno de la Sala Primera) · rec. 4416/2017 y 2535/2021
La doctrina definitiva sobre el IRPH
De qué trata: primeras sentencias del Supremo tras todas las resoluciones del TJUE; la 1590 se ocupa de la transparencia y la 1591 de la abusividad.
Qué decide: no hay una respuesta única: hay que analizar cada préstamo. La publicación oficial del índice y la remisión a la Circular 5/1994 suelen bastar para la transparencia; y para la abusividad hay que acreditar una desproporción muy evidente frente al mercado en la fecha de la firma. En los casos examinados, se desestiman las demandas.
Por qué importa: cierra el debate general y obliga a fundar cada demanda en pruebas concretas de la contratación y de los tipos de mercado.
Ver la nota del CGPJ ↗STJUE de 12 de diciembre de 2024, asunto C-300/23
La publicación en el BOE puede bastar
De qué trata: qué información sobre el IRPH debía darse al consumidor.
Qué decide: la publicación oficial del índice cumple la exigencia de transparencia si el profesional la indica al consumidor; si no, debe facilitarle la definición del índice. Las respuestas no tienen efectos retroactivos sobre otros contratos.
Por qué importa: es la base del criterio del Supremo en la STS 1590/2025.
Ver el comentario ↗STJUE de 13 de julio de 2023, asunto C-265/22
El diferencial negativo y la falta de transparencia
De qué trata: la relevancia de que no se informara al consumidor de la recomendación de aplicar un diferencial negativo, recogida en el preámbulo de la Circular 5/1994.
Qué decide: esa información puede ser relevante para la transparencia, pero la falta de transparencia no convierte automáticamente la cláusula en abusiva: el juez debe valorar la buena fe y el desequilibrio.
Por qué importa: el Supremo lo ha interpretado de forma restrictiva: la omisión del diferencial negativo es irrelevante si el contrato remite a la Circular o informa de la TAE.
Ver el comentario ↗Autos del TJUE de 17 de noviembre de 2021, asuntos C-655/20 y C-79/21
Información accesible y comprensible
De qué trata: nuevas cuestiones prejudiciales españolas sobre la transparencia del IRPH.
Qué decide: la publicación oficial del índice puede bastar para que un consumidor medio comprenda cómo se calcula, siempre que pueda entender el funcionamiento de la cláusula.
Por qué importa: reforzó la importancia de la publicación en el BOE como fuente de información.
Ver la nota del Gabinete Técnico del TS ↗STJUE de 3 de marzo de 2020, asunto C-125/18, Gómez del Moral
El IRPH puede controlarse, y el índice puede sustituirse
De qué trata: si la cláusula IRPH está sujeta a la Directiva 93/13 y qué ocurre si es abusiva.
Qué decide: el IRPH puede someterse al control de transparencia; el banco debía informar de la definición del índice y de su evolución anterior según la normativa nacional; si la cláusula es abusiva y la nulidad del contrato perjudicara al consumidor, el juez puede sustituir el índice por el previsto legalmente.
Por qué importa: abrió la vía judicial, pero no declaró nulo el IRPH. El Supremo, en sus sentencias de Pleno de noviembre de 2020, consideró que la cláusula no era abusiva aunque faltara transparencia, criterio que ha matizado en 2025.
Ver la nota del Gabinete Técnico del TS ↗Archivo de resoluciones comentadas
SAP de Toledo (Sección 1.ª) 367/2020, de 29 de abril (rec. 87/2018)
La primera sentencia que dejó un préstamo IRPH sin intereses
De qué trata: préstamo hipotecario con interés referenciado al IRPH, tras la STJUE de 3 de marzo de 2020.
Qué decide: declara nula la cláusula por falta de transparencia y abusividad, y no la sustituye por otro índice: el préstamo deja de devengar intereses ordinarios.
Por qué importa: fue una resolución pionera, pero su criterio está superado. El TJUE admite sustituir el índice por el IRPH Entidades previsto en la Ley 14/2013, y el Supremo exige hoy probar, caso por caso, la falta de información y una desproporción muy evidente frente al mercado (SSTS 1590 y 1591/2025).
Ver la resolución ↗Modelo de demanda
- Demanda de juicio ordinario: impugnación de la condición general IRPHModelo en Word. Antes de usarlo, adáptalo a las SSTS 1590 y 1591/2025: concreta la información que se recibió al contratar, aporta los tipos medios de mercado en la fecha de la firma y acredita la reclamación extrajudicial previa exigida por la LO 1/2025.
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Resúmenes orientativos elaborados por Fundamentos Jurídicos. Consulta siempre el texto íntegro de la resolución. Última revisión: octubre de 2026.