Artículo actualizado (octubre de 2026). Se incorporan los cambios de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en vigor desde el 26 de mayo de 2023, que modificó la LAU.
Los alquileres firmados desde el 1 de enero de 1995 hasta el 18 de diciembre de 2018: les será aplicable la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
– Los alquileres firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019: se encuentran regidos por la versión de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) según la reforma realizada por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre.
– Los alquileres firmados desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019: se regirán por la antigua versión de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
– Los contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019 hasta el 25 de mayo de 2023: se rigen por la nueva versión de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con las reformas introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, muy similares a las contenidas en el Real Decreto-ley de 14 de diciembre, pero con ciertas novedades.
– Los contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023: se rigen por la LAU con las reformas del Real Decreto-ley 7/2019 y de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (prórroga extraordinaria en zonas tensionadas, nuevo índice de actualización de la renta y gastos de gestión a cargo del arrendador).
y ¿Qué ocurre con el plazo mínimo de duración?
La Ley de arrendamientos urbanos regula la posibilidad de que se realicen subrogaciones y establece lo siguiente:
Si en el momento de entrar en vigor la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 de arrendamientos urbanos ya se hubiesen realizado 2 subrogaciones, no existe la posibilidad de más.
La subrogación puede tener lugar a favor:
- Del cónyuge del arrendatario no separado legalmente de la persona
- De los hijos que hayan convivido con el arrendatario en los 2 años anteriores a su fallecimiento.
- En el caso de no haber cónyuges o hijos, la subrogación se puede producir a favor de los ascendientes que el arrendatario hubiera tenido a su cargo durante los 3 años anteriores a su fallecimiento.
- El contrato de alquiler por renta antigua se finaliza en el momento del fallecimiento del subrogado. En el caso de que se trate de un descendiente del arrendatario que no tenga una minusvalía mínima del 65%, en cuyo caso se extinguirá a los 2 años o cuando cumpla los 25 años.
- Si se trata de un descendiente del arrendatario, el cuál tenga una minusvalía del 65% o superior, el contrato se extinguirá en el momento del fallecimiento de este.
- Las personas que pretendan subrogarse en el contrato deben comunicar por escrito su propósito al propietario en un pazo que nunca debe superar los 3 meses desde el fallecimiento. Si no se realiza esta comunicación, el contrato de alquiler de renta antigua se finalizará.
– Los alquileres firmados desde el 1 de enero de 1995 (tras la modificación introducida por la Ley 4/2013) hasta el 18 de diciembre de 2018: plazo mínimo de tres años de duración.
– Los alquileres firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019: plazo mínimo de cinco años de duración, y siete si el arrendador es persona jurídica.
– Los alquileres firmados desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019: plazo mínimo de tres años de duración.
– Los alquileres firmados desde el 6 de marzo de 2019 (también los posteriores a la Ley 12/2023): plazo mínimo de cinco años de duración, y siete si el arrendador es persona jurídica.
¿Es posible la prórroga del contrato tras su vencimiento?
Para los propietarios de inmuebles que se rigen bajo contratos de alquiler de renta antigua (Ley de arrendamientos urbanos de 1964), existen motivos por los que se pueden denegar la prórroga del alquiler.
La Ley de arrendamientos urbanos de 1964 establece un régimen en donde la prórroga de los contratos de alquiler puede ser denegada siempre y cuando se cumpla uno de los siguientes motivos:
- Por necesidades de los propietarios, descendientes o ascendientes que realizan el arrendamiento del inmueble. Un ejemplo de este supuesto es que tanto el propietario como sus ascendientes o descendientes necesiten ocupar el inmueble.
- Cuando se decida el derribo de la finca y que se proyecte edificar una nueva.
- Si la vivienda se encontrara deshabitada durante 6 meses dentro del periodo de 1 año.
- En los casos donde los inquilinos ocupen varias viviendas dentro de una misma población sin ser estrictamente indispensable.
- En caso de que el inquilino tuviera a su disposición otra vivienda de características similares, en el plazo de 6 meses inmediatamente anterior a la presentación de la demanda.
– Para aquellos alquileres firmados desde el 1 de enero de 1995 (tras la modificación introducida por la Ley 4/2013) hasta el 18 de diciembre de 2018: prórroga durante un año más, y el plazo de preaviso para notificar la voluntad de cualquiera de las partes de no seguir con el contrato de arrendamiento es de 30 días.
– Los alquileres que se hayan firmado desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019: prórroga durante tres años más, y el plazo de preaviso para notificar la voluntad de cualquiera de las partes de no seguir con el contrato de arrendamiento es de 30 días.
– Todo aquellos alquileres firmados desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019: prórroga durante un año más, y el plazo de preaviso para notificar la voluntad de cualquiera de las partes de no seguir con el contrato de arrendamiento es de 30 días.
– Por último, los alquileres firmados desde el 6 de marzo de 2019: prórroga de plazos anuales hasta un máximo de tres años, y el plazo de preaviso para notificar la voluntad de cualquiera de las partes de no seguir con el contrato de arrendamiento es de cuatro meses para el arrendador, y dos meses para el arrendatario.
Novedad de la Ley 12/2023: prórroga extraordinaria. En los contratos sobre viviendas situadas en una zona de mercado residencial tensionado, cuando termina el periodo de prórroga obligatoria o tácita, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de tres años, en las mismas condiciones del contrato. El arrendador debe aceptarla salvo que se haya pactado otra cosa o necesite la vivienda para sí o sus familiares en los términos del art. 9.3 LAU (art. 10.2 LAU). Además, si el arrendador es un gran tenedor y el inquilino acredita situación de vulnerabilidad, este puede pedir una prórroga extraordinaria de un año (art. 10.3 LAU).
Me han subido la renta, ¿pueden hacerlo?
Para aquellos alquileres firmados desde el 1 de enero de 1995 (tras la modificación introducida por la Ley 4/2013) hasta el 18 de diciembre de 2018: libertad entre las partes para pactar la actualización de la renta anual que se quisiera.
– Aquellos contratos de alquiler firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019: libertad entre las partes para pactar la actualización de la renta anual que se quisiera, pero cuando fuera un contrato de arrendamiento de renta reducida, la actualización de la renta no podía sobrepasar el Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
– Todo aquellos alquileres firmados desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019: libertad entre las partes para pactar la actualización de la renta anual que se quisiera.
– Por último, los alquileres firmados desde el 6 de marzo de 2019: la actualización anual pactada no puede superar la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC).
– Los alquileres firmados desde el 26 de mayo de 2023: desde el 1 de enero de 2025 la actualización anual no puede superar el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que publica cada mes el INE (art. 18 LAU y DF 6.ª Ley 12/2023).
Topes extraordinarios 2022-2024. Durante ese periodo la actualización de las rentas de vivienda estuvo limitada con carácter general al 2 % (hasta el 31 de diciembre de 2023) y al 3 % (durante 2024). Además, en las zonas tensionadas la renta de los nuevos contratos queda contenida por la del contrato anterior y, si el arrendador es gran tenedor, por el sistema de índices de precios de referencia (art. 17.6 y 17.7 LAU).
¿He de pagar una fianza?
– Los firmados desde el 1 de enero de 1995 (tras la modificación introducida por la Ley 4/2013) hasta el 18 de diciembre de 2018: un mes de fianza, y tantas garantías adicionales como se quisiera.
– Los firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019: un mes de fianza, y dos mensualidades máximo de garantía adicional en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador es persona jurídica.
– Los firmados desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019: un mes de fianza, y tantas garantías adicionales como se quisiera.
– Los firmados desde el 6 de marzo de 2019: un mes de fianza, y dos mensualidades máximo de garantía adicional en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador es persona jurídica.
El piso lo he puesto en manos de una inmobiliaria, ¿quien paga los gastos?
Los alquileres firmados desde el 1 de enero de 1995 (tras la modificación introducida por la Ley 4/2013) hasta el 18 de diciembre de 2018: el propietario decide quien paga la comisión de la inmobiliaria.
– Los alquileres firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019: los gastos de gestión inmobiliaria serán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica, salvo cuando los servicios hayan sido contratados por iniciativa del arrendatario.
– Los alquileres firmados desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019: el propietario decide quien paga la comisión de la inmobiliaria.
– Los alquileres firmados desde el 6 de marzo de 2019 hasta el 25 de mayo de 2023: los gastos de gestión inmobiliaria serán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica.
– Los alquileres firmados desde el 26 de mayo de 2023: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren siempre a cargo del arrendador, sea persona física o jurídica (art. 20.1 LAU, en la redacción de la Ley 12/2023).
Artículo actualizado en octubre de 2026. Si necesitas los modelos o alguna aclaración por nuestros expertos, ponte en contacto con nosotros a través de este enlace.