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SUBASTA DE BIENES INMUEBLES

Si estáis interesados en participar en alguna subasta, estos son nuestros consejos:

1º.- Estudiar a fondo el expediente judicial, siempre que nos dejen, porque en principio solo lo pueden consultar las partes personadas en el procedimiento.

2º.- Examinar el estado de cargas registrales, por lo que la Certificación de Cargas es pieza esencial.

De manera resumida os dejo unas nociones sobre cómo funcionan las subastas judiciales y a las que podréis acceder al portal a través de este enlace.

El LAJ es el responsable en el juzgado del procedimiento de subasta judicial de inmuebles y él decidirá de acuerdo a Derecho cómo actuar en una subasta judicial.

1. Ámbito de aplicación

De acuerdo con lo previsto en el artículo 655 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el régimen de la subasta de bienes inmuebles se aplicará no sólo a los bienes que puedan ser definidos como tales, sino también a los bienes muebles que estén sujetos a un régimen de publicidad semejante al de los inmuebles. El apartado 2 del mismo artículo expresamente establece la aplicación a este tipo de subastas de las previsiones de la subasta de bienes muebles, con las especialidades que se derivan de los artículos 655a 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2. Titularidad del dominio y cargas

Cuando los bienes embargados son inmuebles, con carácter previo a cualquier actividad, debe establecerse su situación jurídica y para ello es preciso determinar la titularidad del dominio y cargas. Para ello, de acuerdo con el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, modificado por la ley 42/2015 el Secretario judicial responsable de la ejecución librará mandamiento al registrador a cuyo cargo se encuentre el Registro de que se trate para que remita al juzgado certificación en la que consten los siguientes extremos:

1.º La titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado.

2.º Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas.

En todo caso, la certificación se expedirá en formato electrónico y dispondrá de información con contenido estructurado. Por tanto, dicho mandamiento en cualquiera de las dos vías señaladas, se librará para que expida certificación en la que conste:

• a) La titularidad del domino y demás derechos reales del bien o derecho. Si de la certificación se desprende que el titular del bien no es el ejecutado por el Secretario judicial, oídas las partes, se levantará el embargo, salvo que la inscripción sea posterior al embargo o que éste se hubiera decretado teniendo en cuenta esta circunstancia (artículo 658 LEC).
• b) Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien, y en especial, relación concreta de las cargas o que está libre de cargas. Las cargas pueden ser «preferentes» o «posteriores» al derecho del ejecutante. En el primer caso y a petición de éste, el Secretario judicial se dirigirá a sus titulares y al ejecutado para determinar la subsistencia y cuantía de los créditos. El contenido de esta información lo establece el artículo 657 LEC y se extenderá a expresar si el crédito se ha extinguido por cualquier causa o si por el contrario subsiste, en cuyo caso deberá informar el acreedor preferente sobre la cantidad que resta por abonar, la fecha de vencimiento, los plazos y las condiciones de pago; los intereses moratorios vencidos y los que se devenguen por cada día de retraso y previsión de costas. El Secretario judicial a la vista de lo que los acreedores informen puede proceder a expedir los mandamientos que procedan a los efectos del artículo 144 de la Ley Hipotecaria (artículo 657.2 LEC).

Al segundo supuesto (cargas posteriores), se refieren los artículos 659 y 660 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo necesario comunicar a sus titulares la existencia de la ejecución, lo que debe hacer el Registrador en el domicilio que conste en el Registro, para que aquellos puedan ejercitar los derechos que le reconoce la Ley incluido el de pagar el crédito del ejecutante, subrogándose en sus derechos. Tratándose de titulares de derechos inscritos con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas no se les realizará comunicación alguna, pero, acreditando al Secretario judicial la inscripción de su derecho, «se les dará intervención en el avalúo y en las demás actuaciones del procedimiento que les afecten» (artículo 659.2 LEC).

Por tanto, a los titulares de derechos posteriores al del ejecutante que figuren en la certificación de dominio y cargas y a los que los sean de derechos inscritos con posterioridad a dicha certificación, siempre que en éste último supuesto acrediten al tribunal la inscripción de su derecho, la Ley les permite formular las alegaciones que tengan por conveniente frente a la valoración realizada por el perito designado por el Juzgado (artículo 639.4° LEC); personarse en las actuaciones, lo que les dará derecho a que se les notifiquen las resoluciones que afecten a su derecho, entre ellas la fecha de celebración de la subasta. Estas prevenciones de la Ley son acordes con el interés de estos acreedores en el seguimiento del proceso en la medida en que puedan contribuir a obtener una mayor rentabilidad de los bienes, pues de ello está dependiendo la subsistencia de su derecho.

Respecto a la Información de cargas extinguidas o aminoradas la Ley 19/2015 ha añadido un apartado 31 al art. 657 LEC: “3. Transcurridos diez días desde el requerimiento al ejecutado y a los acreedores sin que ninguno de ellos haya contestado, se entenderá que la carga, a los solos efectos de la ejecución, se encuentra actualizada al momento del requerimiento en los términos fijados en el título preferente”.

3. Presentación de títulos

El Secretario judicial mediante diligencia de ordenación y por el Procurador del ejecutante cuando así lo solicite (artículo 663.2 LEC) podrá, como le autoriza el artículo 663 LEC, a instancia de parte o de oficio, requerir al ejecutado para que presente los títulos de propiedad de que disponga si el bien está inscrito en el Registro. No se trata de un trámite obligatorio, sino facultativo, por lo que su ausencia no afecta a la validez procesal de la subasta. Requerido a tal fin el ejecutado puede:

• a) presentar los títulos, lo que se comunicará al ejecutante para que se manifieste sobre su suficiencia o si entiende necesaria su complementación;
• b) no presentarlos, y entonces cabe apremiarlo u obtenerlos por medio de certificación del Registro o de copia auténtica de notario (artículo 664).

En definitiva, cabe: solucionar todos los problemas de titulación cuando el bien está inscrito; proceder a su inscripción si no fuera así y existiera título y suplir la falta de títulos acudiendo al Título VI de la Ley Hipotecaria, que se refiere a la concordancia entre el Registro y la realidad y al expediente de dominio y acta de notoriedad. En todo caso, la falta de titulación o los defectos en la misma, no impiden que el ejecutante pida que saque el bien a subasta, aunque en los edictos convocándola debe expresarse esta circunstancia.

En el caso de que existan arrendatarios y ocupantes de hecho el art. 661 LEC modificado por la Ley 19/2015 señala que:

• 1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación. Esta notificación podrá ser practicada por el procurador de la parte ejecutante que así lo solicite o cuando atendiendo a las circunstancias lo acuerde el Secretario judicial.

En la publicidad de la subasta que se realice en el Portal de Subastas, así como en los medios públicos o privados en su caso, se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al Secretario judicial responsable de la ejecución.

• 2. El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el Tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 675 y el Tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos.”

Las declaraciones a que se refiere el párrafo anterior se harán constar en la publicidad de la subasta.

4. Fijación del tipo de la subasta

Esta es una de las mayores novedades de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, de manera que el tipo de la subasta no va a coincidir con el de su valor en el mercado, pues va a ser el que resulte de deducir de éste el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas. Dicho tipo será fijado por el Secretario Judicial, en los términos señalados por el artículo 666 de la LEC, de forma que, partiendo de la tasación del artículo 637 LEC y siguientes, de la que debe descontar las cargas preferentes según la certificación del artículo 656 LEC, para lo que la Ley, consciente de la complejidad que ello puede conllevar, le autoriza a auxiliarse de un perito. Para realizar estos cálculos se valdrá de la información que le proporcionen los acreedores por la vía delartículo 657 LEC y, en su defecto, del importe que resulte de la certificación de cargas, posibilidad que se adoptará como último recurso. Si el valor de las cargas o gravámenes superan o igualan el valor del bien, no se sacará a subasta y dejará en suspenso la ejecución sobre ese bien (artículo 666.2 LEC). En este caso el tribunal alzará el embargo.

5. Especialidades en materia de subasta de bienes inmuebles

Ya se señaló anteriormente que se aplican a este tipo de subastas las normas específicas de la subasta de bienes muebles, a las que ya se ha hecho referencia en el apartado anterior. Para evitar repeticiones procede remitirse a su contenido, determinando eso sí, las principales diferencias establecidas en la sección correspondiente de la subasta de bienes inmuebles:

• a) Convocatoria de la subasta: Según la nueva redacción dada por la Ley 19/2015 a los arts. 667y 668 LEC:

667. 2. “El Portal de Subastas se comunicará, a través de los sistemas del Colegio de Registradores, con el Registro correspondiente a fin de que este confeccione y expida una información registral electrónica referida a la finca o fincas subastadas que se mantendrá permanentemente actualizada hasta el término de la subasta, y será servida a través del Portal de Subastas. De la misma manera, si la finca estuviera identificada en bases gráficas, se dispondrá la información de las mismas. En el caso de que dicha información no pudiera ser emitida por cualquier causa transcurridas cuarenta y ocho horas desde la publicación del anuncio, se expresará así y se comenzará la subasta, sin perjuicio de su posterior incorporación al Portal de Subastas antes de la finalización de la subasta.”

Artículo 668 Contenido del anuncio y publicidad de la subasta

• 1. El contenido del anuncio de la subasta y su publicidad se realizará con arreglo a lo previsto en el artículo 646.
  • 2. En el Portal de Subastas se incorporará, de manera separada para cada una de ellas, el edicto que expresará, además de los datos indicados en el artículo 646, la identificación de la finca o fincas objeto de la subasta, sus datos registrales y la referencia catastral si la tuvieran, así como cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución. También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta prevista en el apartado 3 del artículo 669. Estos datos deberán remitirse al Portal de Subastas de forma que puedan ser tratados electrónicamente por este para facilitar y ordenar la información.

En el edicto y en el Portal de Subastas se hará constar igualmente que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación existente en el procedimiento de ejecución o asume su inexistencia, así como las consecuencias de que sus pujas no superen los porcentajes del tipo de la subasta establecidos en el artículo 670. Además se señalará que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos si el remate se adjudicare a su favor.

• 3. La certificación registral, en su caso, podrá consultarse a través del Portal de Subastas. De toda finca objeto de licitación se facilitará desde el Registro correspondiente, a través del Portal de Subastas, la certificación que se hubiera expedido para dar comienzo al procedimiento, así como la información registral actualizada a que se refiere el artículo 667, la referencia catastral si estuviera incorporada a la finca e información gráfica, urbanística o medioambiental asociada a la finca en los términos legalmente previstos, si ello fuera posible.

• b) Depósito para participar en la subasta: Según la nueva redacción dada por la Ley 19/2015 al art. 669 LEC:

1. Para tomar parte en la subasta los postores deberán, previamente, consignar en la forma establecida en el apartado 1 del artículo 647, una cantidad equivalente al 5 por ciento del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666 de esta Ley.

• c) Acto del remate: la única especialidad radica en que (Ley 19/2015) por el mero hecho de participar en la subasta se entenderá que los postores aceptan como suficiente la titulación que consta en autos o que no exista titulación y que aceptan, asimismo, subrogarse en las cargas anteriores al crédito por el que se ejecuta, en caso de que el remate se adjudique a su favor. (artículo 669.2).

Además, se ha añadido un apartado 3º y 4º en el art. 669 en la Ley 19/2015 que señala que: “3. Durante el periodo de licitación cualquier interesado en la subasta podrá solicitar del Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviere en la posesión, solicitando su consentimiento. Cuando el poseedor consienta la inspección del inmueble y colabore adecuadamente ante los requerimientos del Tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la subasta del bien, el deudor podrá solicitar al Tribunal una reducción de la deuda de hasta un 2 por cien del valor por el que el bien hubiera sido adjudicado si fuera el poseedor o éste hubiera actuado a su instancia. El Tribunal, atendidas las circunstancias, y previa audiencia del ejecutante por plazo no superior a cinco días, decidirá la reducción de la deuda que proceda dentro del máximo deducible.

4. La reanudación de la subasta suspendida por un periodo superior a quince días se realizará mediante una nueva publicación del anuncio y una nueva petición de información registral, en su caso, como si de una nueva subasta se tratase.”

• d) Subasta sin postor: Se modifica la redacción del artículo 671 Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley 1/2013 que matiza ahora cuándo podrá y en qué condiciones adjudicarse el bien al acreedor diferenciándose ahora según se trate de vivienda habitual o no del deudor. Y así apunta ahora el art. 671 Ley de Enjuiciamiento Civil que:

“Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3 LEC.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.”

• e) Aprobación del remate: se regula en el artículo 670.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil modificado en la Ley 19/2015. 1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate. Igualmente, una vez aprobado el remate y tratándose de bienes inmuebles, el Secretario debe practicar la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia (artículo 670.2 LEC).

También indicar que conforme a la nueva redacción del artículo 670.4 Ley de Enjuiciamiento Civil por Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa “4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.”

6. Inscripción en el Registro de la Propiedad y entrega de la posesión

Señala el art. 673 con la redacción dada por la Ley 19/2015 que Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Secretario judicial, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.

El testimonio expresará, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo, a los efectos previstos en el artículo 134 de la Ley Hipotecaria. Si el inmueble está desocupado, se entregará su posesión al adquirente (artículo 675.1 LEC). Para el caso de que el inmueble esté ocupado, se procederá en la forma que dispone el artículo 675 LEC, apartados 2, 3 y 4.

Según la nueva redacción del art. 674 LEC por Ley 19/2015 a instancia del adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación.

Asimismo, el Secretario judicial mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.

También se expresarán en el mandamiento las demás circunstancias que la legislación hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación.

A instancia de parte, el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se remitirán electrónicamente al Registro o Registros de la Propiedad correspondientes.

7. Pago y destino del remanente

Con la suma obtenida con la realización del bien, se pagará al ejecutante (artículo 672 LEC), salvo preferencia declarada en tercería de mejor derecho (artículo 613.2 LEC). Si la cantidad obtenida no es suficiente se aplicará al pago del principal, intereses y costas por este orden. Si hubiera remanente, cuando los bienes sean inmuebles con el remanente debe atenderse al pago de los derechos inscritos o anotados con posterioridad al del ejecutante, derechos que habrán de ser cancelados. Solo sí después queda alguna cantidad se entregará al ejecutado (artículo 672 LEC).

La distribución del sobrante entre los titulares de los derechos inscritos o anotados con posterioridad al del ejecutante se llevará a cabo en el mismo proceso de ejecución y conforme a un incidente regulado en el artículo 672.2 LEC. Si satisfechos estos acreedores, aún existiere sobrante, se entregará al ejecutado o al tercer poseedor, ello sin perjuicio del destino que deba darse al remanente cuando se hubiere ordenado su retención en alguna otra ejecución singular, o en cualquier proceso concursal.

Asimismo, el Secretario judicial mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados (artículo 674.2 LEC según Ley 19/2015).

ESPECIALIDADES DE LA SUBASTA HIPOTECARIA

Es conveniente la concreción de las diferencias que la subasta de bienes hipotecados presenta en relación a las subastas en general. Tales especialidades se concretan en los artículos 691 LEC (convocatoria de la subasta y publicidad) y 692 LEC (pago del crédito hipotecario y aplicación del sobrante), teniendo en cuenta que rige la regla general establecida en el artículo 691.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud de la cual en este tipo de subasta, sean bienes muebles o inmuebles el objeto de la misma, se aplicarán las normas de la subasta de bienes inmuebles, en los términos señalados en los apartados anteriores.

1. Convocatoria

A diferencia de las subastas de inmuebles previamente a la convocatoria de la subasta, es preciso un trámite previo consistente en el requerimiento de pago al deudor previsto en el artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como la notificación del procedimiento a los titulares inscritos y a los acreedores posteriores incluidos en la certificación de cargas, tal como exige el artículo 688. Cumplidos estos trámites imperativos podrá el acreedor solicitar la convocatoria de la subasta.

2. Publicidad

Dada la trascendencia de la ejecución hipotecaria y la afectación de la misma a derechos de terceros, el artículo 691.2 LEC se modifica en la Ley 19/2015 quedando como sigue:

2. La subasta se anunciará y dará publicidad en la forma determinada por los artículos 667 y 668. (dichos artículos se remiten al  645  y 646: 

“… 645; la convocatoria de la subasta se anunciará en el “Boletín Oficial del Estado”, sirviendo el anuncio de notificación al ejecutado no personado. El Secretario judicial ante el que se siga el procedimiento de ejecución ordenará la publicación del anuncio de la convocatoria de la subasta remitiéndose el mismo, con el contenido a que se refiere el artículo siguiente y de forma telemática, al “Boletín Oficial del Estado”. Igualmente, y solo a efectos informativos, se publicará el anuncio de la subasta en el Portal de la Administración de Justicia. 646; El anuncio de la subasta en el “Boletín Oficial Estado” contendrá exclusivamente la fecha del mismo, la Oficina judicial ante la que se sigue el procedimiento de ejecución, su número de identificación y clase, así como la dirección electrónica que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas.

2. En el Portal de Subastas se incorporará, de manera separada para cada una de ellas, el edicto, que incluirá las condiciones generales y particulares de la subasta y de los bienes a subastar, así como cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la misma, y necesariamente el avalúo o valoración del bien o bienes objeto de la subasta que sirve de tipo para la misma”.

Y en el apartado 31 se añade que:

3. Cuando se siga el procedimiento por deuda garantizada con hipoteca sobre establecimiento mercantil el edicto que se publique en el Portal de Subastas indicará que el adquirente quedará sujeto a lo dispuesto en la Ley sobre arrendamientos urbanos, aceptando, en su caso, el derecho del arrendador a elevar la renta por cesión del contrato.

3. Pago del crédito hipotecario

El precio del remate se destina, al igual que en el resto de las subastas al pago al acreedor, pero en las subastas hipotecarias el citado acreedor no puede en modo alguno reclamar íntegramente su crédito, pues tal como establece el artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en principio el precio sólo cubrirá el principal, los intereses y las costas, pero sin que dicha cantidad pueda exceder del ámbito de la respectiva cobertura hipotecaria expresamente pactada y establecida en el Registro de la Propiedad. Si el remate fuese superior a dicha cifra garantiza por la hipoteca, quedará depositado en el Juzgado a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado, pues no se puede olvidar que dichas cargas posteriores se cancelan como consecuencia de la hipoteca. Si todavía hubiese exceso después de pagar estas cargas posteriores, el sobrante se entregará al propietario del bien hipotecado.

No obstante lo anterior, dicho sobrante puede que no se entregue al propietario del bien, pues si este es el deudor, el segundo párrafo del artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, incorpora una novedad en nuestro Derecho, de tal manera que, para evitar un nuevo proceso de ejecución, autoriza al ejecutante para reclamar dicho sobrante por el exceso debido del crédito garantizado con la hipoteca, condicionado al pago de los créditos inscritos en el Registro posteriores y a que el deudor no se encuentre en situación de concurso.